促销计划
促销计划前言1
Xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品楼盘，将成为xx市北区新休闲地产商业的经典之作。
Xx商业城位于xx市北部xx广场旁，是xx房地产开发公司新建项目。这个项目占地7000平方米。根据目前的建筑设计方案，该项目由三层裙房(含负一层)和两栋塔楼(分别为四层高)组成，总建筑面积约1.5万平方米，地下车库及设备用房1.5万平方米，商业裙房约8500平方米，塔楼约6500平方米。项目总投资约为65438+80万元。
经过前期的市场调研和分析，本项目初步确定为一个现代化的多功能休闲购物中心。根据这一初步思路，结合目前项目现状，本销售企业计划书对本项目进行了系统的市场定位和销售可操作性分析。从销售策划的角度，对项目的整体形象包装、销售组织运营、市场推广、广告策略安排、销售推广做了全面的、可操作性的论述。
一、项目销售的总体策略
整体销售策略是认真分析，科学划分，准确切入目标市场。通过全面运用销售策略，使项目的附加值最大化，获得项目的最大利润，全面树立和提升企业形象和项目形象。总结这个项目的整体销售策略，可以简单描述为“五个一”，即树立新锐理念、崇尚财富理念、提炼鲜明主题、启动前卫市场、酝酿热销风暴。
二、项目销售目标政策
根据本项目“五个一”的总体销售战略，本项目销售目标政策制定如下，作为本项目销售工作方案的完善和充实。
1.树立新概念:休闲购物商业。
2.倡导一种财富观:风险投资创业，休闲购物，稳定回报。
3.提炼出一个鲜明的主题:以物业为基础的商店和休闲企业。
4.开创前卫市场:倡导“创投商业和休闲购物”，摒弃传统商业和纯购物环境的压抑和束缚，主要面向有自己个性的年轻新锐消费群体，让他们体验休闲的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿热销风暴:该项目将传统商业行为升级为现代全新的休闲商业，努力推动商业地产市场发展的全新变革，避开传统商业的竞争，在全新的市场掀起热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售(投资)目标
2.销售目标分解
四、销售阶段计划
根据项目的定位和建设进度计划，销售工作分为四个阶段，各阶段的工作重点见表8-5。
动词 （verb的缩写）项目销售时间和价格
为了在后续销售过程中更好地体现整体销售策略，实现目标方针，通过整合项目要素资源和销售推广沟通要素，结合项目定位，确定以下销售机会和价格。
(1)项目进入市场的时间和态度
1.入市时机:根据规划、项目进度、销售准备情况，20xx年5月(或20xx年9月)房交会期间开盘，可抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等时机，掀起首次开工高潮；在国庆、20xx秋季房交会、元旦等重要时期掀起了新的销售高潮。
2.入市态度:以“财富地产、休闲购物”的形象亮相全市乃至西北地区，打造休闲商业投资管理新概念。
(二)价格定位和价格策略
1，价格定位原则:运用价格比较法和综合平衡法。
2.价格定位:整个商业项目销售均价3 580元/平方米，其中起拍价3328元/平方米，最高4000元/平方米。
3.价格策略:采用“低开高走”平价策略，开盘后上半年调价(微涨)，均价3380元/m2，年末销售变相微降。
不及物动词宣传策略和媒体组合
(一)主题宣传策略
1，个性特征:“xx商业城财富地产投资业务”是我市第一家也是唯一一家推动商业发展从“打造建筑产品”向“打造全新休闲购物方式”转变，倡导“投资财富地产，获取稳定回报”的投资理念。
2.区位交通:该项目位于xx广场旁，区位优越，住宅地标建筑高尚，交通便利，是北方地区首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力:位于政府规划的重点发展区域的核心区域，发展前景好，收购成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(B)媒体组合
1.开业前期:以软新闻、广告为主，媒体以报纸为主，电视为辅，深度挖掘“财富投资、稳定回报”的新理念。
2.开盘后的强势推广期:是项目销售推广的重要时期。宣传媒体以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，辅以相关杂志和直邮广告。
3.开业后形象展示期:为了展示形象，以软性、深度挖掘为主，媒体选择以电视、报纸为主，辅以论坛、公关、宣传活动、项目招商说明会。
促销计划。营销理念:
现代营销告诉我们，成功的营销=有效的沟通。从公司专卖店目前的市场情况来看，由于县级市场没有平面媒体(报纸)和强大的空中媒体(电视)，难以有效实现电视的品牌形象传播优势和报纸的品牌知名度传播优势，导致我们无法利用传统主流媒体搭建与目标客户的沟通平台。
鉴于此，本案例拟综合运用DM贴、会员相册、终端推广、广场路演、珠宝专刊、短信广告等传播手段，通过阶段性营销寻求有效的地面推广模式，实现与目标客户的有效、长期、互动传播，同时使我们的高空媒体广告成功落地，实现空中媒体的广泛覆盖，精准引导地面推广，逐步提升品牌在当地的认知度和影响力。
二、推广时间:
20xx 10月-20xx年6月
第三，推广手段:
会员相册
(1)传播渠道:部分会员定点直投，部分门店目标分销。
(2)传播思路:注重品牌产品力的提升，与目标客户建立一对一的互动平台。随着沟通的深入，会员数据库营销逐步引入促销信息发布、客户信息反馈、个性化服务跟踪、会员积分兑换、会员定期反馈等内容。
(3)传播阶段:2007年6月65438+10月:复古风推广；65438+2月:圣诞商品促销；1-2008年2月:春节玉石产品促销，情人节钻石饰品促销；3月:第五届钻石推介会；4-5月:婚纱推广；6月:珠宝文化推广。
DM职位
(1)沟通渠道:直邮，部分由员工分发。
(2)传播思路:注重品牌销售力的提升，结合阶段性产品推广和产品宣传，发布相关信息。同时，针对县级市场媒体的弱势，DM Post可以更广泛地针对客户，扩大品牌的影响力。所以也将作为我们拓展县级市场的利器。
(3)传播特性:不同于会员绘本，DM贴更注重属地性，可以应用到我们门店的单店营销中。因此，我们可以根据不同的当地市场制定有针对性的推广内容。
(4)沟通阶段:
65438+2月:圣诞商品促销促销信息，如皋店四周年庆典；
1-2008年2月:春节翡翠促销，情人节钻石促销，靖江店、泰兴店周年庆；
3月:第五届钻石推介会；
4-5月:婚纱礼服促销，仪征店两周年；
6月:珠宝文化推广。
促销计划3一、项目条件及地块分析
1.1项目位置
南湖王迪:本案位于徐州北部贾汪区，南临贾汪区重点景观胡晓楠，是从徐州市区进入贾汪市区的必经之路。四至范围东至206国道，南至湖北省青洪路，西至连接贾汪中央商务区的将军街，北至至夏二乔路。总用地面积641370平方米，容积率1.3。该地区主要是住宅规划，正在快速发展。胡晓楠已经被开发成一个美丽的公园景观，一批品位和居住环境都很好的住宅小区正在它的周围逐渐建设起来。
1.2地形、对外交通及工程规模
地块现状为较为平坦的空地，整体地形略低于周边道路，建筑条件较好。项目总用地面积641370㎡，总建筑面积894000㎡，地上建筑面积694000㎡，其中住宅584600㎡，商业设施109400㎡，地下建筑200000㎡。
1.3项目资源分析(整理卖点)
地段价值——贾汪政府重点打造小南湖景观区，距离贾汪市区1.5km。
前景价值——徐佳高速年底通车，城市副中心地位凸显，区域增长前景欣欣向荣。
生活价值——绝版小南湖景观，周边花都公园和夏乔公园，三园一家，绝版公园生活地标。
规划价值——城南核心区，高水平社区配套，贾汪最高标准。
生态价值——贾汪绿肺，自然环境优越，是养生、养老、休闲、放松的好去处。
投资价值——高价值，低价格。项目位于嘉旺打造的高尚生活区，升值潜力巨大。
产品价值——高品质、创新的公寓和强大的豪宅产品，补充了贾汪豪宅市场的不足。
配套价值——小区内有小学、幼儿园、商业中心等配套，南湖西侧有高等法院。
规模价值——贾汪王迪，大南湖高速发展区域，低密度，百万平米规模的大型市场一期。
品牌价值——海峡地产成功开发徐州东南郡、满桥世家等项目，赢得了良好的市场口碑。
二、项目SWOT分析
2.1优势分析
景观优势——项目周边有胡晓楠风景区、花都公园、夏乔公园，是绝版的公园生活地标。
区位优势——城南核心，贾汪门户，南湖高尚生活区，引领卓越生活。
产品优势——高贵的欧式建筑，强大的创新产品，高居住舒适度。
投资优势——价值高，价格低，升值潜力大。
规划优势——政府将南湖打造为徐州都市圈生态月光经济区，会所、高尔夫球场等高端设施将陆续到位。
规模优势——贾汪王迪，地块完整，徐州北部第一优质板块。
2.2劣势分析
该地块的产权-项目的早期开发被推迟。本案中，太湖明珠花园售楼处设立在该地块上，存在产权归属纠纷。
项目认知度——南湖在市场，海峡在贾汪，认知度不足。贾汪项目对城市客户没有吸引力。
贾汪市场——转型能力有限，消费群体没有明显增加，但区域楼盘供应量翻倍。
生活设施——片区环境确实很美，缺乏必要的生活设施，业务水平较低。
地形地理——该地块为原韩桥煤矿塌陷区，建筑条件不是很理想，徐州市区客户对嘉旺的项目抵触情绪较大。
对区域-南湖市场的环境不太了解，周边被小工业区和城市居民吞噬，周边产业不利于提升项目价值。
投资周期——国家宏观调控收紧，楼市处于弱市时投资周期相对较长。
三、项目定位
原位置:一湖一城一世界徐州首席千亩湖滨生态社区
重新定位:城南核心/百万平米/公园城徐州最值钱的别墅(舞台)
3.1市场定位
既定目标:嘉旺是最好的工程品牌，海峡嘉旺品牌。
底线目标:嘉旺各物业类型单价金字塔顶端。
高目标:超越贾汪价格体系，成为区规则制定者。
3.3形象定位
一般案例:上城湖
口号:发现你对生活的热爱。
城南核心/百万平方米/公园城
以湖为核心，分地为疆，打造海峡一湖之城。千亩湖滨市场，私享2900亩湿地公园，隐于南湖。田园山水静如诗画，是对繁华的宁静放逐。住在城市，实现湖居。晚上，我走在水云剑，天上有云，地上有水，看着天水的颜色。生命从此停泊在湖边。
顶层:南湖观澜
口号:看南湖，鸟瞰世界。
《观澜》，摘自孟子《心连心》“有本事看水，就要看水。”精英们对格局有自己的憧憬，观澜是一种生活态度，随性、淡然、洒脱，透露着隐逸的生活情趣。推窗看湖，闲坐看波涛，凸显滨水生活的意境。智者乐水，案名更具人文色彩。
房屋:南湖大厦
口号:开启湖畔居新时代
南湖僻静处，民居。湖水渐明，草木宜人，岁月静好。与风云对话的人，在这种湖光山色，风和日丽的幽静之地招待客人，让远在水面的人羡慕不已。豪宅是指城市中上层人士的住所。从这个案例的名字中，人们可以看到这个案例高贵而尊贵的建筑品质，以及未来将居住在这里的人们的特点。
别墅:南湖别院
口号:名人荟萃，胡云别墅/湖畔的柔软时光。
豪宅易得，其他园林难求。在花鸟世界里，邀上三五好友，或独自漫步水云剑，品茶赏月，是多么惬意的事。住在水边，回归自然，重拾湖的梦想。看到芳草飘香，山花烂漫，蝴蝶飞舞，人们会在不经意间被生活感动。别院原本是皇家园林，名字很古老。
四。促销策略和成本预算
4.1推广总方案(高形象，全圈)
上线:初期以做高形象为主，后期辅以形成声音；线下:初期辅以细节铺贴，后期以脚圈为主。通过一系列小而精的推广，不断扩大项目影响力，促进客户来电来访，提高客户转化率。
4.2分阶段推广主题
第一阶段:出场
20xx.12基础铺设
20xx.03徐州和贾汪体验馆开业。
20xx.04春季房交会引导我们认清区位和资源价值，打好生态牌，南湖宜居。
第二阶段:登陆
20xx.05-20xx.07形象渗透，传播销售信息。
20xx.05销售中心开业
20xx.06在样板间开房。
第三阶段:开放
20xx.08-品牌倡导输出，重构贾汪生活方式
20xx.08开口
4.3活动方案
每周都有活动，每周都有主题，围绕重大活动节点展开，吸引人气，提升认可度；人气、噱头、蓄客同步进行，精心部署多种杀客策略，细化每一个细节，提高客户资源利用率；——《吃喝玩乐看拿》
策略1:千方百计找客户聚集人气。
策略二:有活动就要有抽奖，用抽奖作为噱头吸引人气。
策略三:准确把握活动时间，灵活机动。
4.3媒体策略和选择
以户外为主要媒体，结合报纸、直邮、短信等子媒体，实施从小区及自然资源认定、项目认定到销售信息发布的三个步骤。
线上-户外，报纸，网络，新媒体等事件爆炸，形象建立，概念解构。
线下——渠道、短信、活动等事件被炒作，全城热议，圈子影响正在展开。
促销计划4项目理解
1，项目概述
位于世界经贸口岸香港与经济改革开放前沿广州之间的深圳经济特区，地处水产资源丰富的大鹏湾畔，紧邻著名旅游区大梅沙、小梅沙。其地理位置和旅游资源得天独厚。并且酒店的档次和服务得到社会的认可，年入住率稳定。
在新经济环境不断变化的发展趋势下，开发商锐意改革，计划将酒店的重要组成部分——客户的产权进行出售处理，让社会上更多的人享受雅兰酒店的优质服务，放松假期，享受年底的酒店分配，甚至进行投资保值或复制出售获利。
2.针对客户群
①公司
②具有长期眼光的投资者。
(3)第二次甚至三四次买房作为假期。
④工薪白领
⑤退休人员
第三，宣传策略
首先，让雅兰酒店轰动广州，让社会各阶层都知道深圳雅兰酒店。
通过全媒体发布，让各界人士知道这种促销模式是史无前例的大型活动。
(3)利用项目本身的优势，吸引更多的准客户加入下一阶段的深圳之旅。
④刺激更多顾客形成购买行为。
⑤让这个促销活动以全称成为热门话题，引起媒体抄袭。
以上五点是这个项目的宣传导向。