“一铺三代”变成了“一铺三代”。商铺投资是不是彻底冷淡了？

65438+2007年底，我家开店，百万，还是二手。开发商租的，年租金7万左右，比存银行划算多了。而且位置比较好，周围有高架，地铁在1000m以内。未来两年，500m内有地铁站，周边有大型超市大润发，甚至周边很多楼盘，不缺人。个人感觉还可以。

个人认为选择店铺有几点需要考虑:

1，交通可达性

交通是决定人流量的一大因素。如果考虑开店，首先要看周围有没有地铁、电车、公交。

2.人口密度

所谓人口密度，是指周边居民区、工厂是否人多，是否有大型超市带动人流。

3.它在黄金地段吗？

到了黄金地段，地铁站、医院公交站台附近的商铺，人流会更多，风险会更小。

还要注意的是，商铺有两种，一种是沿街居民楼改建的商铺，既可以开店，也可以当房子住，另一种是百货商场的商铺，只能当商铺存在。想买商铺，最好选第一家。

“一铺三代”是老一辈人留下的经验，但今天由于经济环境的变化和我们自身的偷换观念，变成了“一铺三代”。

1，店铺就行，尤其是家族传下来的老店。

2.商铺是商业地产。

今天的人主要对第二种感兴趣。好像他们买个店就能收租养三代了。

如今因为房租不够高，投资商铺的收入不足以还贷。

同时，因为租金太高，店铺也没什么赚钱的，有的三年后就租出去了，有的半年内就关门了。

其实如果商铺自己买店，就算房价下跌，成本上升，恐怕一家人也不会挨饿。

现在的小女孩不去购物。大家都是网购，中午点外卖。结果是商业地产价值下降，房价下跌。原本单纯投资商业地产的人，不仅没有获得超额收益，反而损失了一点点资产，这就是“一铺三代”的由来。

商业地产需要随着商业环境而改变。很多商业区从卖货变成了新品体验店，也出现了很多健身俱乐部、健康文化中心等新型商业门店。但这样的生意不一定需要沿街的底层物业。

投资收益有一个大致的范围，包括三个参数:

1，一般行业收益率

2、风险溢价

3、市场供求折扣

一般投资收益如何？

从3%到30%不等，平均约为10%。但是这个不同的行业不好界定，我觉得可以和社会上的无风险收益进行比较。无风险收益是国债收益率和余额宝收益率。今天大概是3.6%，我们记为a，民间一般投资的收益大多是2 ~ 4年的变化。

风险溢价。也就是高风险应该是高回报。

纯房产投资没有太大风险，所以收益达不到2年。以前商铺租金收益大概是6%多一点，接近银行贷款利率。大约相当于1.5A，如果今天还用1.5A，那么商铺的年租金应该是房产价值的5.4%。

市场供求

由于网店的冲击，商家对店铺的依赖度下降，再加上经济大环境不好，大部分店铺没有扩张的欲望，反而需要减少。

但是，世界上还有很多商店。尤其是前几年，新建了一大批商铺，高价出售。

供需矛盾导致现在商铺租金打折，有的地方租金只有房价的3%。

从交易的角度来看，如果市场租金下降，那么商业地产的二手房在出售时，新获得的业主会维持1.5A的租赁价值，购买价格会有所降低。如果新业主以六折购买，他未来的租金收益将回到5%以上。这就是房租涨跌对房价涨跌的影响。

现在的情况是好商铺的投资门槛越来越高，已经不是闭眼随便买的时代了。也许好店不能像以前一样“一店养三代”，但是“一店养一代”是绰绰有余的，但是目前差店很多，沦落为“一店养三代”也是情理之中！

所以投资商铺要擦亮眼睛，看地段，看好回报率和未来投资前景进行布局！

从我投过的两套商铺来看，我觉得一线城市，二线城市的中心，符合7%以上回报率的商铺才是合格的好商铺！原因很简单。商铺本来就是一种看回报率的投资，而不是看产值的增值率。因为商铺高昂的交易费用注定了升值收益低，看租金回报率才是投资价值！

目前市面上理财一般能达到6.4%左右，通货膨胀率7.5%左右，所以商铺投资回报率必须保持在7%以上，接近或超过通货膨胀才勉强及格！！

1.你一定要能关注餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验消费还是离不开实体，所以能关注餐饮的店铺会直接决定你的出租率和租金回报率的因素！

2.一楼沿街商铺，从出租率和租金回报率来看，地段好的商铺会比相对差的商铺更受欢迎！买店不比买房。有时候差十米，甚至一层楼的价格都是天壤之别！

不要以包租的形式买店铺，这里面的猫腻太多了！

4.买家附近的店，比较方便管理，有问题可以第一时间到！

5.尽量不要买商场和商店。如果一定要买，记得买有实力的大品牌！否则很容易成为“鬼城”！

我不这么认为。以我居住的上海为例。几乎街上所有的商店都租满了。如果有的商铺还是空置的，一段时间后租出去的概率也很大！

另外像日本这样的发达国家也是杀电商的，所以电商的冲击很强，但是不可能取代实体的地位。十年前，电商冲击实体。谁能保证10年后实体不会卷土重来？

所以我觉得如果你有一定的资金储备，面前有一套合适的好的商铺，就可以投资了！因为投资的初衷是:嗯，东西现在被大多数人看不起，觉得不值钱，但是以后大家都会觉得它值钱。在这之前，你得先学会布局！

到了八九十年代，由于物资和商品的匮乏，对商品的需求，无论是工厂产品还是日常需要，都呈现出突然增加的“爆炸式”状态。

当时沿街店面成为“抢手货”，也有“抢即赚”、“一铺富三代”之称。当然，这也得益于特殊时代日常生活需求骤增的背景。尤其是商人，没有店面，很难妥善管理自己的生意往来。

但是到了20世纪，随着互联网时代的到来，这一切都变了。互联网已经渗透到千家万户，电子商务也逐渐被人们接受和认可。“足不出户全国买”成为焦点。

当然，这种新模式也影响着商店的业务和价值。在过去，购买商品时，无论是批发还是零售，买方都必须亲自去商店或请人帮助购买。所以在那个年代，人口聚集的地方，客流量最大的最低点，商铺的价值就越大，甚至一年就能赚回一个商铺。

所以在巨大的商业利润面前，有“一铺养三代”的说法。

虽然电子商务已经渗透到人们的生活中，但是店铺生意已经开始从“巅峰”跌落，生意逐渐被电子商务瓜分。而这种网购方式也逐渐被人们所喜欢，甚至还开创了“双十一”购物节。光棍节变成剁手节。

在电商“足不出户买遍全国”甚至现在发展到“买遍全球”的大背景下，店铺的实际价值和作用越来越低。原来的“一铺三代”，逐渐被投资商铺的投资人改成了“一铺三代”。

那么，商铺投资是不是彻底冷淡了？

个人认为商铺还是有机会的，但是如果要投资的话，需要谨慎。

第一，商铺虽然价值降低了，但还是有价值的。

电商时代到来后，商铺的价值确实降低了很多。特别是很多顾客已经习惯了网购，使得店铺的营业额下降，店铺的生意也减少了。

然而，为什么很多店铺在20年的电商时代后依然生存？是因为有些店铺的特色价值是电商无法替代的。

当然，在这种背景下，雷军首先提出了“新零售”的概念，后来马云谈“新零售”时，才得到广泛认可。

就是把线上数据的优势和线下体验的优势融合起来，线上线下融合，提出“新零售”的变革。

所以，虽然商铺的价值在电商时代已经越来越低，但还是有价值的。而这种价值是电商无法企及的。

比如电商的优势，有速度、足不出户、呈现、信息、简单体验、数据的优势，但它没有体验的优势。商店怎么样？直觉的，经验的，交流的。

店铺的优势是有价值的。

既然有这个价值，就不能说商铺投资完全冷淡。重要的是如何整合线上的数据和信息，再结合线下店铺的体验，更好的呈现品牌和服务。

所在城市是三线城市。通过了解，市场上100平米的商铺总价大概在200万到500万，不同区域价格不同。但100平米商铺的租金回报率约为2%-5%。

而市场理财产品中低风险等级的年收益率是多少？3.5%-5.5%的水平。换句话说，投资商铺的年收益率其实和市面上的低风险理财产品差不多。

那么，未来的楼价会涨还是会跌？从我国房地产价格的规律来看，未来三到五年房地产价格很难出现大幅上涨。

房地产价格的规律总结为“快速上涨，长期高位横盘”怎么说呢？2009年和2010年，房地产价格大幅上涨，随后限购限贷来袭，一定程度上抑制了房地产交易，交易量减少，需求减少。当然这种方法也是有效的。

从2011到2015，房地产市场价格没有大的波动，呈现“高位横盘”。

2016和2017期间，房地产价格再次大幅上涨，始于二线城市，终于席卷全国。当然，限购限贷会再次降低成交量，减少需求。而且一方面会增加房地产的供应，另一方面会增加公租房和产权房。

在多重影响下，房地产市场价格在2018企稳，呈现“高位横盘”。

从房地产价格的走势特征来看，未来三到五年内，房地产价格很难持续大幅上涨。较大概率是“高位横盘”。

不仅目前年化收益率低，未来几年也不存在涨价的可能性和空间。所以，如果以投资为目的购买商铺，需要谨慎。

如果是为了自己的需求和使用呢？如果是这种情况，投资商铺还是不错的选择。毕竟是自己用，能最大化利用。

首先我们来分析一下一般的商铺都是租给谁的。商铺租赁的企业一般有几类，服装店、餐厅、便利店等。这些店铺也是对电商冲击最严重的行业。比如我们先是在天猫和淘宝买衣服，后来包括外卖等。这些基本上和互联网息息相关的企业都累了。

租商铺最多的企业就是这样的企业。但随着这些企业经营困难，收入减少在高租金面前自然难以为继，所以这也是很多商铺难租(低租金)的原因。

很多人把电商和互联网的冲击当成生意不好的原因。我困惑了很久。真的是这样吗？我个人认为，其实电子商务和互联网只是无限扩大了国内一些传统企业的一些弱点。试想一下，如果没有电商和互联网，你会知道一件衣服可以比实体店便宜一半吗？你知道七天无理由可以退款吗？你知道可以先评估付款吗？不会吧！！！只能说互联网和电子商务放大了过去中国很多企业(主要是一些小型零售企业)的一些经营弱点。但是，不得不说，很多小企业无法适应这种新环境，自然会有很多破产或者经营失败。

现在很多城市的商铺都是用来投资的，很难用租金来弥补房贷。简单算算，以普通二线城市为例。目前二线城市的商铺价格在3万左右，那么100平米的商铺需要300万，除去50%的首付，还需要1.5万，然后需要按照基准利率(商铺十年贷款)按月还房贷，二线城市的商铺租金基本在65438左右。46536.66666666666

第一，大部分城市的商铺空置率相当高。统计显示，大部分二线城市的商铺、写字楼空置率都达到了30%以上。这意味着除了成熟商圈，至少有30%的商铺不会被租出去。一般来说，一个成熟的商圈要3年左右才能成型。

第二，就像房屋投资一样，商铺投资也需要谨慎。看过我文章的朋友都知道，我的观点一直是刚需可以买，有自己的需求，至于投资，不建议。

今天只是地产商的广告口号，是地产商挖的坑。如果你跳进去，你会被困住。

据统计，中国房地产总价值已达65万亿美元，折合人民币450万亿，比美国、日本、欧洲的房地产总价值还多。真的是不可想象。

如此巨额的财富是怎么来的？完全是炒出来的，一点含金量都没有。房产成了为数不多的投资标的，一堆堆砖瓦奇妙地成了金融工具，一发不可收拾。

房价之高，泡沫之大，已经远远超出了人们的承受范围，居者有其屋成为很多人的梦想。

尤其是商业地产，因为更适合投资和投机，所以房价没有最高，只有更高。同时也刺激房地产开发商不断加大投资，造成商业地产严重过剩。很多花光所有钱买商业地产的人都陷在其中。一店三代，变成了一店三代。主要原因如下:

1.商业地产严重过剩，导致租金越来越低，投资和收益极不匹配。

商业互联网取代传统商业，导致传统商业难以经营，商铺难以出租。

3.经济处于下行周期，各行各业都不景气，人们收入普遍降低，导致消费受限，商铺出租更是难上加难。

这种情况何时结束，不得而知。消化这65万亿美元的房地产，可能需要两三代人，甚至四五代人。可能被坑的不只是三代！

第一，线上代替线下，商业价值严重缩水。

我不认为商铺完全没有投资价值，只是投资风险很大。

如果是黄金地段的商铺，人流量大，商业氛围非常浓厚，我建议你长期持有，因为月租过度，好的商铺等于退休教师的养老金，会长期为你提供租金，没必要租好的地段。而且，商铺虽然说只有50年的使用年限，但其实和楼盘一样，50年后核心区就不存在了？比如上海的南京路！南京的东街口风景名胜区等等。

但其实好地段的商铺有价值的区域早就被有识之士买走了，这是很多年前的事了，因为中心区好地段的这些商铺早就建好了。

但是为什么商铺风险高呢？意味着一个好地段的商圈早就被瓜分了，但商业地产的开发却在持续，并向城市外围扩张，这些地段的商铺价值值得怀疑。如果在人流量不大的新商圈买一个很难租到的商铺，基本就是吃螃蟹的人了。这个商圈一旦租不出去，你每个月除了交物业费就没有收入了，所有的资金都被困在这里，而且在这样的地段。基本上就成了捕手。而且新商圈由于网购的影响，发展起来比较困难。小心点。

好地段的优质商铺，如果有闲钱，价格好，可以买租，也是资产不断保值的策略。如果限制他们买房，他们就买不了。

“一铺三代”的红利时代过去了，但不是“一铺三代”。但是投资商铺和买股票差不多，赢面不是很大，不可能不亏不赚。

其时代背景是电子商务的蓬勃兴起和发展，这是谁也无法预见的。电子商务彻底颠覆了传统商业模式，影响了商铺投资。开放者大量建设的沿街或地铁商铺，稀释了商铺的含金量，使其如同a股市场的新股一样供过于求。

遗憾的是，目前仍有一批投机资金在炒作a股市场的新股。但是新建的商铺不一定能马上租出去；各个开发商承诺的“章程”，可能头几年还不错。如果商业环境出现负面变化，在附近建设新的城市综合体等。或者因为城市规划削弱了商铺的市场，投资者可能会面临租房的麻烦。

但是，当电子商务发展到一定程度，也会遇到天花板。现在电商独角兽公司把目光转向线下销售；面对面的传统商业仍然有其独特的生命力，在世界发达国家也是如此。

投资商铺要把单纯的投资升级为平行租赁、合伙经营；或者买单间独栋商铺，万一整个商场租不出去，会给个人集体带来麻烦。

未来投资商铺，更考验投资人的眼光；看其是否对当地城市发展规划有事先了解。对投资者的思路和格局要求更高，平时多做功课了解市场行情，商铺还是可以投资黄金的。

最后提醒投资者，很多事情都是不可预测的。比如拆迁、城市改造导致的商铺贬值等。，就像买股票踩业绩地雷。运气不好就没办法了，所以投资者一定要有心理准备，对各种风险要有容忍度。

(满满的干货~)首先要说的是，商铺和商业地产是不同的概念。

商铺一般指临街或商业市场的物业，而商业地产也包括写字楼、车位委托的物业，如商场物业、旅游地产等。与住房不同，两者多为投资性房产。

由于电商和经济的影响，一直在追棒的店铺终于降温了。想必做过租客的老板都知道，签合同的时候至少要按季度交，而且还要约定转让费的年递增率。转让的时候，房东要同意把转让费一个一个分掉，否则几千的投资就白费了。

更有恶心的商场，眼红生意好的老板，三五年合同到期也舍不得挽回人气。他们应该继续经营，续约的时候白白交转让费，否则无论如何也租不出去。逐年上涨的房租真的是一辈子的投资，“一铺富三代”不是空穴来风。

江阳老板娘陈接手房子还债。1988年，她在大山坪买了一套50平米的商铺，不到两万元。三年，她拿回了自己的资本。到2010，市值300万，还不算年租金近10万。

但随着房地产市场的降温，相比刚需人群，商铺投资遇冷。特别是三四线城市，集聚的贸易中心，XX市场，造成了供过于求。定位错误，消费水平低，明明一个小县城，却要建几万平米的商贸城，号称一个省最大，而且通常都是有钱人在市里或者省会挂牌购买。

开发商急功近利，不管以后有没有生意，都想尽办法投机。买店铺不是买白菜。需要考虑的问题很多，但是需要大量的资金，而且是50%的首付。

很多中小投资者，由于缺乏第一次买房的相关经验，认为买房比存款保险好，却不知道它与存款、国债保险不同，是对风险投资的高要求。

高房价的日子，买就是赚，一旦市场疲软降价，被开发商忽悠的购房者的苦日子就开始了。尤其是贷款多的人，一旦租不出去，或者租金缩水，还贷压力会很大。(不用担心租船，里面坑更大)

购物者面临的问题是卖不出去(很多连体店产权纠纷复杂，但街边店比较好)，租不出去，贷款利息高，喘不过气来。经过多年的努力，能改变如此艰难的局面，也算是“三代一店”了。