在社区适应老龄化，转型成为大趋势的情况下，房企和物业企业如何向“第二轨”发力？
其中，推进无障碍环境建设和老龄改造，在中国房地产领域并不陌生。早在今年，不少房企已经积极布局养老产业。有业内人士认为，如果形成一定的规模效应，无障碍环境建设和老龄改造可以成为房企的“第二跑道”；而物业公司在这方面有先天优势，也可以发展成增值服务的亮点。值得注意的是，未来房企和物业公司应该如何在这一领域发力？商业模式将如何调整？
今年政府工作报告提出“推进无障碍环境建设和老龄改造”图片来源/IC photo
旧住宅区的老龄化改造更为迫切。
随着人口老龄化的到来，城市、社区和家庭的空间急需推进无障碍环境建设和老龄化改造，从而为居家和就近养老提供支持。今年的政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施隐患排查整治，再启动改造一批城市老旧小区，推进无障碍环境建设和老龄改造。
2月21日，国务院发布《“十四五”时期全国老龄事业发展和养老服务体系规划》，也提出“十四五”期间，城市新区和新建居住区养老配套设施达标率要达到100%。同时，提高社区和家庭的老龄化水平，有序推进城市老旧小区改造，完成路面平整、出入口无障碍改造、地面防滑处理、楼梯沿线安装扶手、楼层间安装壁挂式休息椅等。，并做好紧急避险等安全防护工作；有条件的小区可以建亭子、休闲座椅等。
事实上，虽然一些品牌开发企业已经在地产细分领域做了多年的规划，也尝试了一些配套养老功能的地产项目，但在大多数项目中，以老年人口为主体的空间设计很少，无障碍设计也很少，这在老旧社区尤为突出。
政协委员莫天全在接受新京报记者采访时指出，目前一些老旧小区没有物业服务，或者物业服务比较简单，只提供保洁、垃圾清运等基本项目，不足以助力老龄化改造。“这类住宅区在大中城市中占比较高，也是最难改造的。但同时，这样的社区老年人口比例非常高，转型的需求也更加迫切。”
在莫天全看来，适应性老龄化转型应该循序渐进、分层次、因地制宜地推进。新社区在开始建设的时候，就要考虑到老龄化需求的建设，为未来的养老做好准备，而不是等到后期的改造。对于难以适应老龄化的老旧小区，建议项目市场化，选择条件适宜的小区，引入专业养老机构进行改造设计，打造老龄化样板工程；然后总结经验，扩大适老项目成果，以点带面。
适应性老龄化转型可能成为房企的“第二跑道”。
目前适应老龄化转型是大势所趋。从房企的角度来看，安信杨康集团董事长E·于君认为，存量物业和老龄转型是房企必然的发展路径。房企如果没有意识到这是一个长期趋势，就不会为这个趋势做内部储备，包括人才结构和运营模式的相应变化。没有存量转化的能力，在房地产增量收缩的背景下，他们可能会逐渐退出市场。
近年来，不少房企纷纷布局城市更新和老旧小区改造，但养老领域的无障碍环境建设和老龄改造更为细分。对于房企来说，机遇与挑战并存。
“对于无障碍环境建设和老龄改造，本身就有很多机会。如果形成一定的规模效应，可以成为房企的‘第二跑道’，提高房企的收入来源，拓展市场空间，也有助于提升品牌溢价率。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波说。
不过，姚劲波也强调，与开发行业相比，适应性老化改造，特别是在旧住宅区，是一个不小的挑战。对于房企来说，面临着资金缺口大、各方利益难以平衡、长期维护压力大等诸多问题。他们想在短时间内迅速形成统一的运营模式，通过规模优势取胜的可能性极小。
在E于君看来，房企切入老龄转型领域，最关键的是战略和观念认知的转变，即从过去的金融销售型物业形态转变为持有运营型，从原来的高投入高周转，可能伴随高利益高风险的模式转变为投入小、周期长、赚钱慢的模式。“这个需要看房企在战略和认知上是否有决心，是否有足够的耐心愿意为这个机会努力。此外，在财务指标方面，房企也需要重新定义团队考核指标。如果他们还是用原来的思维或者模式去考虑，可能很难适应和坚持。”于君说。
在具体发展路径上，姚劲波指出，房企因地制宜很重要。“北方和南方的老龄化适应能力存在明显差异。一二线城市和三四线城市的老龄化适应性需求不同，有* * *养老需求，但更重要的是个性化需求。在了解了各地风土人情、地理环境的诸多差异后，需要进行有针对性的改造建议，不断落地和优化改造方案。”
材料企业“前期准备”不充分，未来有望突破。
值得一提的是，物业企业在适应老龄化转型方面有其先天优势。正如江苏三三得久物业服务有限公司董事长林志伟所说:物业服务可以零距离接近，可以改变“不舍得花钱养老”的传统观念，把养老变成养生；也可以改变商业服务模式，倡导老年社会化、公益化。另外，在政府决策的引导下，可以实现小投入大产出，引导社区养老形成* * *学问。
然而，时至今日，物业公司在居家养老、老龄转型方面，尚未探索出较为成功的先例。那么，目前物业企业面临哪些挑战？怎么调整？
e·于君指出，物业企业介入杨康社区服务，居家养老，适应老龄化，是一种较好的方式。目前的问题是，物业企业对老化改造这种特殊模式的理解还不够深刻，针对客户需求和服务标准，可以选择的合作伙伴范围较窄，尤其是在没有大规模的样板和示范时，物业企业可能会尝试。“物业公司需要有耐心，将其作为一个重要的选项或长期业务，才能迎来更成熟的发展模式。”于君说。
姚劲波指出，目前，物业企业的主要工作仍然体现在清洁和安全。一些品牌物业企业虽然在不断推出各种增值服务，但收入占比很小。同时，提供支持居家养老的专业服务，对专业性要求很高，没有经过专业培训的人很难胜任这类工作。对于物业企业来说，要想大规模进入，前期需要大量的人员和资金投入，但现实中，物业企业在这方面所做的前期准备并不充分。
“随着装修标准的不断提高和居家养老配套服务标准的逐步建立，物业公司的参与度肯定会大幅提高，一批以高品质养老服务为特色的企业品牌也将诞生。”姚劲波说。