请问各纸箱厂的商业计划书是怎么写的？

应该叫投资可行性报告或者商业计划书。

黄山雨润国际商务旅游度假区“首个会员别墅项目”

可行性分析报告

黄山雨润国际商务旅游度假区项目是江苏雨润集团公司及其姊妹公司——江苏帝华置业有限公司，在安徽省委、黄山市委市政府的指导和支持下，在黄山市委市政府招商引资政策的激励下，借助黄山旅游国际品牌的影响力， 计划投入巨资，在黄山市中心城区西郊建设国际商务旅游度假区，打造黄山旅游产业国际品牌，实现黄山市“旅游强市”。

为启动黄山雨润商务旅游度假区项目，雨润集团、江苏帝华置业有限公司动员项目开发管理专业人员和技术骨干，在黄山市注册成立黄山雨润帝华置业有限公司。全面实施黄山雨润国际商务旅游度假区项目开发管理。

一、项目概述:

黄山雨润国际商务旅游度假区项目位于安徽省黄山市屯溪区机场大道龙井78号。位于屯溪市西北部，机场大道以南，杭徽高速以北林场用地以东，占地15000亩，10平方公里。以国际高尔夫和国际商务度假为主题的黄山雨润国际商务旅游度假区规划建设。该项目在国内一流的黄山高尔夫酒店(五星级)和可举办国际赛事的18洞黄山松柏高尔夫球场的基础上，规划建设5个18洞国际标准高尔夫球场、国际马术俱乐部，以及为体育、旅游、休闲、度假提供配套服务的星级主题度假酒店、分时度假公寓和产权式酒店集团。规划建设国际会议中心，以及一批集企业会议、培训、保健、接待为一体的企业俱乐部和高尔夫会员别墅。该项目坚持以市场为导向，以高尔夫、休闲度假旅游为主题，以国际商务会议旅游为主题，以弘扬徽州文化为特色，打造集度假、休闲、娱乐、会议、论坛、商业、居住于一体的主题城市，成为名人的财富家园、中高端游客的度假休闲胜地、实力企业的会议培训基地、旅行社的时尚消费场所。实现黄山雨润国际商务旅游度假区与黄山城镇化齐头并进、相辅相成、相互促进，使黄山雨润国际商务旅游度假区真正成为促进黄山综合经济实力和整体形象升华的助推器。黄山雨润国际商务旅游度假区总投资规模将达到34亿元人民币。

第一座高尔夫俱乐部别墅占地42209平方米。计划建设31全装修别墅，总建筑面积1.25万平方米。每栋别墅面积从270平米到600平米不等，单栋别墅销售总价从320万到720万元不等。预计销售总额超过6543.8元+0.5亿元。该项目计划于今年8月开工，2004年9月开始销售，2005年9月交付。

二、项目市场前景分析:

本分析报告仅报告第一个高尔夫会员别墅项目。

黄山地处三省战略要地，安徽的南大门，安徽的旅游心脏。北有九华山、太平湖，东有杭州、千岛湖，许多著名景点都毗邻黄山。当地有许多优秀的历史文化遗址，徽州文化为其注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最快的长三角都市圈世界级山岳旅游区。

2003年，黄山加入长三角旅游城市15+1计划，迈出江南一体化步伐。连接长三角，融入江浙沪，将为黄山的旅游发展和城市化进程提供助推器和催化剂。近年来，黄山加快了以公路为重点的大交通建设。惠杭高速公路于2004年6月建成通车。同时，东起杭州、上海，西至九江、武汉，北至合肥、徐州，南至衢州、福州的“4小时高速交通圈”正在加紧建设。特别是徽杭高速公路有效连接了黄山和长三角，黄山作为连接江浙沪的后花园，作为黄金三角洲经济最发达的地区，正在迅速崛起和形成。它将对黄山未来的发展起到决定性的作用。

“五岳归来不看山，黄山归来不看山。”在这个具有自然和人文优势的国际旅游度假区，我们的目标是建设黄山市档次最高、设施最全、服务最好的商务旅游度假区。随着交通的不断完善，黄山与江浙沪形成良好的互补，是江南旅游的终点，江浙沪的后花园。

同时也为那些注重享受生活的有钱人找到了归宿。经过对客户定位和长三角市场的详细调查，以及对市场份额的充分了解，我们决定了365，438+0别墅一期规划的战略性。在客户定位上，我们以长江三角洲地区的游客为重点开展媒体战略。前期的客户积累，很大程度上淘汰了第一家31别墅的客源，但在这种情况下，我们仍然对长三角地区的潜在客户进行媒体宣传，这对于黄山的战略定位和本案的定位是很有帮助的。投资过热导致的国家宏观调控，地方政府对城市高速推进的要求，无疑为正在向好的黄山未来经济发展提供了更好的舞台。所以我们针对长三角地区的客户，一方面是为了别墅社区的氛围。

随着旅游市场的快速发展，旅游业将迎来一个新的发展机遇，为黄山这个项目的启动奠定了良好的市场基础。

三、项目成本和利润分析:

别墅一期占地63亩，41，995.8 ㎡，规划建筑面积1栋独立别墅，现代欧式建筑风格。预计销售价格为12000元/平方米，销售总金额为151152000元。

一、项目前期政府收费:(万元)

1.档案咨询服务费:2.17政府收费标准:700元/案。

2.墙体改造专项资金:10.08 8元/㎡。

3.散装水泥专项资金:1.90 1.5元/㎡。

4.城市基础设施配套费:75.60 60元/㎡。

5.排水设施使用费:0.15.12元/㎡。

6.文件编制服务费:0.76-0.6元/㎡。

7.白蚁防治费:3.8 3元/㎡。

8.废渣处理费:3.8 3元/㎡。

9.城市教育附加费:12.60 10元/㎡。

10，防雷审查费:1.4 1.1元/㎡。

11，人防费:25.20 20元/㎡。

12，新供水管网费:7.6 6元/㎡。

合计:145.06万元。

二是土地规费、土地契税

1.土地费用:63065438+万元/亩。

2.土地契税:土地总价的25.20±4%。

总计:655.2

三。项目前期费用(万元)

1.电连接施工费:10.00。

2.临时场地设置:10.00

3.栅栏和大门:40.00

4.施工用水:4.00

5.场地清理和道路施工:30.00

6.建筑设计费:130

7.装修设计费:50.00。

8.工程地质勘探费:15.00。

9.工程造价咨询招标代理费:15.00。

10，工程质量检测费:8.00。

11.工程建设监理费:20.00。

合计:332万元

四、建安工程造价(万元)

1，土建造价:1070.66标准:850元/㎡。

2.别墅中央空调设备费用:289.708 230元/㎡。

3.别墅内部装修工程费用:3526.88 2800元/㎡。

4.景观设计费:322.46 256元/㎡。

合计:5209765438+万元。

五、配套工程费用:(万元)

1，室外给排水:28.89

2.箱式变压器:80.00

3.外部电缆和电缆沟:20.00

4.有线电视:15.08

5.智能项目:88.79

6.雨水和污水工程:28.89

7.室外管沟及道路土方:30.00。

8.消防系统:8.00

9.路灯草坪灯:12.00

10，室外道路:80.00

11，室外庭院围栏:70.38

12，室外景观工程:150.6438+07

13，物业管理用房:16.00

合计:628.2万元

不及物动词不可预见费:251.92万元(200元/㎡* 12596㎡)。

七。管理费:6046080元(销售额的4%)

八。销售费用:65，438+00，580，640元(销售额的7%)。

九。财务费用:755.76万元(销售额的5%)

X.营业税及附加:

1，营业税金及附加:816.221万元(销售额的5.4%)。

2.相关税费:654.38+0.708万元(两金0.008，印花税0.0003，产权交易费0.003)。

一至十项总费用为654.38+006.275.43万元。

营业利润4487.657万元。

所得税:14809.3万元(营业利润33%)

预计税后净利润为30，067.27万元，利润率为65，438+09.89%。

四、项目销售市场分析:

该项目是旅游地产中的全新项目，规模庞大，地形优势独特。是华东地区最大的集商业、休闲等功能于一体的综合开发项目。通过分析销售市场的优势和劣势，我们增加了建设中国领先的高尔夫商务旅游度假区——不可再生投资物业的信心。

1，项目优劣势分析:

优势:

(1)黄山独特的自然资源及其巨大的旅游品牌价值将是项目最大的无形资产；

2.雨润集团在当地有着良好的口碑和品牌效应，强大的实力给了消费者极大的信心，具有很强的企业品牌优势；

③产品多样化的综合开发项目；配套设施齐全，有黄山最高的酒店支撑；目前计划拥有华东地区最大的72洞高尔夫球场和黄山市最大的高尔夫开发项目。

(4)即将建成的惠杭高速公路将是本项目的一个巨大利基。这个项目也是距离机场最短的项目。

缺点:

(1)、该项目位于老屯溪，不在景区内，不利于黄山品牌的推广；

(2)黄山相对落后的交通和配套设施对项目的发展影响较大；

(3)项目需要更多高端客户支持，本地客户不足，需要吸引国外区域市场的有效客户。

机会点:

(1)黄山市政府高度重视，政策支持力度大；

(2)我国旅游业蓬勃发展，度假休闲旅游前景看好，对本案是利好消息；

(3)国家旅游局将黄山列为计划单列国家的外国政要来华休闲度假和文化交流的重点城市，促进了黄山酒店业的发展。

④小康社会因素:随着国家全面进入小康社会，旅游消费在人们生活中的比重上升，体验型旅游消费成为人们寻找的重点；

⑤未来五年，黄山的可达性将因长三角交通系统的建设而增强。

2、客户群体定位:

这个项目处于长三角经济的边缘，受其影响很大。因此，本项目的主要客源地应为长三角地区。根据这一划分，我们对潜在客户群体进行了分类:

(1)、按来源地区:

根据2002年该项目的消费群体统计，高尔夫俱乐部的消费者主要来自上海、广东和北京。结合项目未来发展规划，本项目将是以高尔夫为特色的投资型物业，消费者购买本项目的出发点并不相同。因此，通过对高尔夫俱乐部消费者的统计，我们可以得出以下客户划分:

一类客户:浙江、上海、北京、广州；

二类客户:江苏、安徽；

三类客户:国内其他城市和地区；

目前黄山雨润高尔夫会员超过200人，明确表示有购买意向的客户已经超过第一别墅31的案例数。

(2)、根据消费的目的:

▼以商业为导向:项目的高尔夫球场是这群人最大的吸引力，他们渴望有一个城市之外的商业环境来完成特殊的商业活动，而金童也可以为他们提供一个与同类人交流的平台。这个项目就是基于这部分人的需求，为他们定制的企业会所和高端别墅；

▼度假目的:这类人属于社会的中坚力量和富裕阶层，渴望在工作之余充分享受大自然。他们渴望在黄山这样的著名旅游区拥有自己的房产，希望通过提供* * *服务平台，有更多的旅游和优惠的套餐服务。此外，黄山的不可再生性和稀缺性带来的巨大升值潜力也是他们关注这个项目的重要原因之一；

目前，黄山高尔夫五星级酒店已经接待了来自全国各地的大量商务和度假客户。市场调研结果显示，前期积累的客户很大一部分也属于这类客户。

③按职业和特征分析

企业俱乐部和高档别墅的消费群体:

▼大企业、集团公司:他们每年都有大量的会议，比如公司年会、代理商年会、公司员工激励会，甚至公司的产品展示、订货会。他们经常选择一些景点进行这种活动，这也是目前中国商界的一大趋势。因此，桂林、黄山、海南等著名景点往往成为他们的首选，他们希望有一个集会议、住宿、展览于一体的复合场所。而国内各大景区为他们提供此类服务的产品还没有出现，所以他们往往要在全国各大景区中频繁选择。

▼社会顶级阶层:这类消费者往往事业有成。他们的身份一般是民营企业家、外资企业高层管理人员、外企驻华中方代表、大型国企高层领导、知识信息和文化产业高层管理人员。

他们往往愿意选择二次或多次买房，不以居住为目的。他们往往追求舒适的生活和高品质的享受。他们往往愿意选择风景好、设施齐全的项目作为自己的休闲场所。同时，隐私和同级的点对点交流平台对他们极具吸引力。

动词 （verb的缩写）银企合作的意向和方式:

1，合作意向:

希望在别墅私人按揭贷款方面得到银行的大力支持。鉴于本案总销售金额约为1.5亿元，预计授信规模约为1亿元。由于今年10月实现开盘销售，明年2月实现尾盘销售。那么今年个人贷款总额至少达到7000万元。

2.合作方式:

为了取得销售的完全成功，银行的合作是必不可少的。房贷条件的优越性直接决定了客户资源的选择。根据长三角地区以往别墅案例的运营经验。市场上常见的抵押条件如下:

①首付比例为20%至30%，可根据客户信用等级灵活把握；

(2)房贷比例采用中国人民银行公布的商品房购房贷款基准利率；

(3)最长贷款期限可延长至15年；

(4)贷款办理周期控制在一周左右；

⑤银企合作中保证金比例控制为普通商品房65，438+00%，别墅65，438+05%，房产证发放后开发商担保功能立即解除。