土地管理法的修改为吕雯杨康房地产创造了新的机遇。
2065438+2009年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《关于修改土地管理法的决定》。这次修改主要围绕农村土地制度改革，在打破集体建设用地入市、打造城乡统一建设用地市场方面有所突破。
新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第四十三条中“任何单位和个人需要使用土地的，必须使用国有土地”的规定，明确农村集体建设用地可以由农村集体经济组织以外的单位或者个人通过出让或者租赁等方式直接使用，只要符合规划并依法登记， 并经本集体经济组织三分之二以上成员同意，且“通过出让或者其他方式取得的集体建设用地使用权可以转让。
此次修订正式拉开了城乡统一建设用地市场建设的序幕，不仅打破了“存量开发”时期的土地资源瓶颈，也改变了城乡土地要素流动和土地用途分配的格局。修订后的《土地管理法》从制度上释放了房地产开发的新活力，为吕雯杨康房地产项目盘活存量土地扫清了重要的制度障碍。
市场机遇:文旅康养融合的黄金期
随着人口老龄化的到来和居民消费升级，中国人对大健康的消费需求不断上升，文化旅游、度假、健康、养老产业市场不断扩大，相应带动了特色房地产市场的快速增长。截至2018年底，我国60岁及以上人口达到24949万人，占总人口的65.438+07.9%，接近20%的中度老龄化社会标准，比2017增加859万人，增长0.6%。其中，65岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%，比2017年增加827万人，增长0.5%。预计2030年中国将进入重度老龄化社会，2050年达到深度老龄化。老龄化时代的快速到来，催生了大量的养老服务需求；一方面，年轻劳动力的短缺导致社会养老能力差距扩大；另一方面，现有公共养老设施供不应求，数量和质量严重滞后于经济社会发展需要。商业养老设施成为弥补短板的必然选择。
与此同时，随着我国大城市生态环境问题突出，生活节奏加快，上班族压力增大，社会主要劳动力群体和主要消费阶层普遍亚健康，闲暇时间有限，高品质的生态医疗保健、医疗康复、健康体育、农业观光、乡村体验等消费需求，特别是城市周边地区相应的服务需求呈爆发式增长。根据市场调查，中房智库估算，中国GDP过万亿的10城市(包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州)总人口已超过1.7亿，第三产业平均占比超过60%，文化旅游、健康养老服务需求不低于2亿人次/年。2020年规划的20个都市圈总人口将达到7亿，中等收入群体近4亿。按照2018年全国社会消费9%的增速，并考虑消费结构升级趋势，2025年我国文化旅游和健康医疗服务消费市场规模将达到10万亿~15万亿元。
巨大市场空间的打开和房地产行业的转型期相结合，为吕雯杨康房地产市场打开了一个快速增长的通道。思路清晰，特色定位精准，满足都市人的消费预期，定制化、高端化的文化、旅游、健康、养生一体化业态正在成为当下潮流的前沿。据中房智库不完全统计，截至2065438+2009年6月，全国上市房企正在开发的吕雯杨康概念地产项目超过1200个。
政策机遇:全面实施健康中国战略。
党的十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。近年来，中央和地方政府出台了一系列促进产业发展和引导社会投资的政策，以应对老龄化的挑战，满足中国人民对健康、休闲和医疗保健服务不断升级的需求。特别是在医疗保健行业，根据“健康中国”战略的指导，进行了渐进式的政策安排。
一系列政策体现了我国积极应对人口老龄化，发展健康产业，推进医养结合，鼓励民间投资进入养老、医疗等领域，并从土地利用、养老设施建设、医养结合、金融支持等方面提供配套政策，为休闲旅游产业发展提供了日益完善的内外部环境。
在市场需求和政策扶持的双重利好下，很多与文化旅游、健康旅游相关的概念备受市场和资本关注。钟芳智库认为，新时代吕雯杨康地产属于“现代地产产业+”概念，基于传统健康产业、休闲产业、文化产业、旅游产业的深度融合、关联配置和产业链重塑。它以现代文化旅游设计理念容纳多种物业形态，通过房地产开发项目的景观重塑、空间格局梳理、资源要素整合，构建载体。再者，以中国传统养生理念与现代医学相融合的理念，以“休闲、度假、养生、养老、保健”为核心功能，实现为包括老年人、工作压力大的人群在内的特定群体提供全方位、定制化、针对性的身心健康保健服务的高层次地产产业形态。
开发格式:五种典型的项目模型
当前，国家发展的内外部环境和房地产的政策走向都发生了深刻的变化。中国房地产行业正在经历发展方式的转型期、行业规模和发展路径的分化期、不确定性增加的风险期和新的增长点的机遇期。“四期叠加”下，转型突破成为房企的必然选择；在一些对市场高度敏感的行业龙头带动下，不少房企出现了“去地产化”的趋势。除了彻底转型大数据、人工智能等高科技领域，大部分房企都瞄准了现代服务业，吕雯杨康地产的新业态是主要关注点之一。目前，万达、恒大、融创、保利等大型地产商纷纷在资源稀缺地区布局，打造以生态资源、文化旅游、健康养老为卖点的杨康地产项目，探索出具有自身特色和品牌效应的“杨康+文化旅游+地产”模式。同时也与生态保护、精准扶贫等理念相结合，提升企业社会形象。目前，国内房地产企业开发运营的杨康房地产项目模式可分为五大类。
其中，医疗保健项目最为典型。以钟芳智库调研的成都温江国际医学城项目为例。医疗城总面积65平方公里，包括医疗服务区、康复区、商业配套园三个区域。不仅为市民、老年人和社会群体提供现代周到的健康休闲服务，还为西部中高收入人群和长期居住的外国人提供高水平的医疗服务，集就医、生态观光、休闲旅游、国际交流等功能于一体。以联众集团的城市仙居项目为例。联众集团在全国布局美丽乡村，围绕乡村景区建设度假物业，将乡村旅游与乡村公寓融为一体，为城市家庭提供专业的乡村度假服务，满足城市人回归乡村的精神渴望。
发展载体:吕雯杨康+农村建设用地的必由之路
吕雯杨康地产不仅要整合养老医疗资源，挖掘和培育特色文化，还要获得项目的土地使用权，这也是其业态发展的一个核心关键。由于国家规划控制下的大中城市土地供应紧张，利用农村土地资源特别是存量土地资源发展文化旅游、度假休闲等乡村综合体成为突破口。一方面，乡村位于城市的边界，是城市最大的自然生态空间。对于城市消费群体来说，乡村拥有良好的自然生态环境、丰富的文化旅游资源和便利的交通区位条件，天然具有发展田园旅游、休闲娱乐等业态的优势。另一方面，目前我国的空间规划正逐步从扩张性规划转向界定城市边界、优化空间结构的规划。划定生态红线、永久基本农田、城市边界三条底线，严格控制新增建设用地规模。城市边界的扩张是有限的，农村作为城市最大的后备土地资源来源，是承接城市有效需求的主要潜在用地。发展特色小镇、乡村综合体等文化旅游复兴项目，需要大量土地资源，但增量建设用地有限。因此，利用闲置宅基地、低效建设用地等闲置农村土地资源，发展康复、民俗、乡村旅游是必由之路。
四大影响:打开市场，创造机会。
《土地管理法》的修订对吕雯杨康房地产发展的影响主要体现在以下四个方面。
一是简化吕雯杨康房地产项目的征地环节，降低征地成本。从征地的角度来说，根据现行土地管理法的规定，使用农村集体经营性建设用地进行杨康项目开发建设，在征地和开发建设之前，必须作为国有建设用地进行征收。根据新《土地管理法》，农村集体建设用地可以直接入市，土地流转环节进一步减少，有利于吕雯杨康项目开发商以比以前更低的时间成本获得土地资源。此外，吕雯杨康项目的落地可以解决当地就业，改善当地基础设施，开发商可以通过谈判以较低的土地成本获得项目用地。
二是增强企业投资吕雯杨康房地产的信心，产业规模将进一步扩大。目前，县、乡、镇等农村地区是房地产开发商开发吕雯杨康项目的首选地点。征地制度障碍消除后，为吕雯杨康房地产获得建设用地使用权提供了法律依据，增强了房地产开发商和其他投资者对农村土地市场的信心，刺激了开发商投资布局吕雯杨康产业的意愿。尤其是在乡村振兴战略背景下，与生产生活生态相适应、工农城乡一体化的度假式民宿、休闲农业、乡村医疗等新型业态将获得更多机遇。
三是增加征地渠道，确保吕雯杨康工业用地。农民集体所有的土地，成本低，自然生态环境好，非常适合复耕和居住项目。土地管理法的修订增加了农村建设用地的供应，这符合吕雯杨康房地产的土地需求。许多开发商已经开始探索利用农村集体建设用地进行杨康房地产开发。如韩晶实业以拍卖方式竞得成都市郫都区集体经营性建设用地，分别以654.38+0773.3万元和654.38+0490.2万元竞得两宗地块，拟按旧村进行规划建设，发展健康养老产业。另一个例子是广西北流市的草药城项目，它位于北流市何惠娴公园的西部。是集旅游、医疗、商业、居住于一体的综合性项目。南窑科技园是百草堂的配套项目之一。项目区甘村、九代村通过农村集体建设用地入市，为部分草药小镇项目保障用地。
第四，为企业进入农村市场打开了通道，有助于农村文化旅游和健康医疗产业升级，进入新业态。虽然农村集体建设用地严禁商品房开发(涉及现有小产权房处置、农地保护等问题)，但入市后可作为商业经营和服务用地，有利于提高城乡土地资源综合利用效率，增加农民财产性收入，也可促进农村产业升级和新业态进入，带动健康医疗等相关业态成长。以成都市郫都区为例，作为全国33个农村土地制度改革试点之一，该区已完成农村集体建设用地350多亩，带动了160多个医养结合养老中心、创意农业基地、农耕体验园的发展，相关村集体和个人获得土地收益1.7亿元。宅基地制度的改革探索，也可以与吕雯房地产项目的开发相协调，让已落户城市的农民自愿有偿退出，腾出一定数量的建设用地作为乡村旅游复兴项目的载体，既有利于增加农民财产性收入，也有利于吕雯复兴房地产项目的发展。“农业+文创+新农村”的综合发展模式将有较大突破。
未来，随着我国新土地管理法的实施和深入发展，在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田的前提下，农村存量建设用地的活力将被充分激发，支持农村休闲、旅游、养老产业和农村第三产业的融合发展，未来杨康房地产将朝着更加成熟、多元化的方向发展。