我们是静海县北五里幸福家园的业主。开发商交房时，看到绿化连一棵草也没有，原本规划的楼间绿地变成了车库。

房屋征收流程及注意事项

登录时间:2007-11-29 13:17:37作者:来源:互联网1 .注意及时收到入住通知。

1.这是收回房子的第一步。注意截止日期。一般开发商约定的期限是通知发出后的30天内，由购房者自行安排时间。

2.接到入住通知后，首先要判断开发商是否如期交房。逾期交房的，要提出建议，根据开发商的回复决定是否去看房，按照通知约定的时间去看房。

特别说明:

1.注意收楼时限，错过收楼日期会很麻烦。

2.收楼日期可以提前，不能推迟。如果实际交付日期超过合同约定的收楼日期，可以考虑根据合同向开发商索赔。

3.如有特殊情况不能如期到场，可以书面委托亲友、律师，也可以及时与开发商联系，另约时间，书面确认。

4.如果购房者未在约定时间内到指定地点办理收房相关手续，从法律角度来看，一般视为开发商已实际将房屋交付给购房者使用，自通知截止之日起，购房者应承担购房的所有风险责任和税费。

第二，确定房屋是否符合交付条件。

1.竣工验收记录表-最重要的

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前房屋征收过程中最重要的文件。本表由建设部为规范工程竣工验收备案管理而制定，经设计、监理、建设单位、施工单位联合检查后，于15天内完成并向建设行政主管部门备案。

《工程竣工验收记录表》中，只要送主管部门备案，发包人必须对物业终身负责。因此，《竣工验收备案表》对房地产开发商具有严格的约束作用。根据相关规定，表格上的每一项都必须报相关主管部门备案。缺少任何一项，该物业都是“黑楼”，不能入住。购房者有权拒绝接受该房屋。

2.《住宅质量保证书》

“住宅质量保证书”是开发商对房屋质量和保修期限及范围所作的承诺。必须作为采购合同的附件，与采购合同具有同等效力。所以提醒仔细查看具体段落，特别注意保修期。

3.《住宅使用说明书》

《住宅建筑使用说明书》是对房屋设计、施工、验收中的具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明和注意事项。

4.《建筑工程质量证书》

5 .《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6.实测面积登记表

特别说明:

1.只有具备以上证件，才能说明房屋的具体交付条件。因此，收房前需要审核相关文件，确认房屋具备交付条件后，才能进行进一步的验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要注意这些单据，特别提醒你看原件，不要看复印件。

2.建设工程竣工备案表是最重要的文件。收房的时候不仅要看开发商有没有这个备案表，还要仔细检查所有分项是否都备案了。这是收回的前提。就算开发商做的再好，如果它没有这个形式，就说明它根本不具备交房的标准，你有权拒绝收楼。

3.对于这些证件，一方面要检查是否存在，另一方面也要检查这些证件的合法性。

4.如果开发商拒绝出示这些证件，或者证件不全，可以根据购房合同第十一条要求开发商签署《关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收备案表的责任确认书》。

5.提醒您，您可以将住宅质量保证书、住宅使用说明书、管线分布竣工图随身携带，作为证据保存。

6.开发商不能提供上述相关证件的，购房人有权拒绝收房，逾期交房责任由开发商承担。

第三，看房

我们在收楼过程中一定要掌握一个原则:“优先收楼”。即购房者必须先验房验收(包括验房交房必备文件)，确认后再签署收房文件。

“预收货”不仅符合商业惯例，而且有法律依据。房子的对价是房价。消费者只要支付了房款，或者按照合同约定支付了相应比例的价款，就履行了合同义务，开发商就应该交房。房屋交付前，业主有权先行验收房屋:

1.房屋面积检测:

要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属专业测量单位核定的每套房屋实测面积，以及误差率的范围，核查实测面积与销售面积是否存在误差；如果实测面积误差超过3%，可以收房。

2.检查房屋质量:

购房者在房屋验收时需要仔细检查商品房的质量，主要从以下几个方面进行检查:

(一)房屋本身的质量

(二)园林绿化、居住设施、配套标准等配套设施符合合同约定。

(3)装修质量

特别说明:

1.我们必须掌握“先有后有”的原则。

2.如果开发商拒绝在房屋交付前办理其他交付手续，买受人可以要求开发商签署《关于出卖人拒绝交房验房的确认函》，然后停止办理手续。

3.购房者要了解公摊面积及相关知识，防止开发商占用。

4.如发现质量问题，由开发商限期修复，买受人要求开发商签署书面函，导致业主逾期入住，由开发商承担违约责任。

5.只要支付了房款，且买受人已按合同约定全面履行了合同义务，开发商就应无条件交房，否则应视为开发商违约。开发商拒绝交房的，应当承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由拒绝交房。

6.不要拿样板房标准当现实标准，除非开发商按照样板房标准在合同中明确相关装修标准。

第四，新房验收的最终结果

1.验房没有问题的，根据实际验收情况填写验房交接单等相关文件。在此记录单上，应逐项记录检查情况，对于不能确认的，不得记录或书写“暂时不清楚”、“无法辨认”等字样。如发现问题，如实记录，并要求开发商限期处理。

2.如果不满意，可以提出意见，填写在房屋检查交接表上，作为书面依据。如果开发商未准备相关表格，买方应以另一种书面形式将其发送给开发商。

3.如果发现问题，买卖双方可以协商解决。可翻新的，协商签订相关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4.发现的问题要在验房单上详细注明。如果确实无法收楼，应详细说明不收楼的原因，并要求开发商签字盖章。

特别说明:

1.验房后要坚持的原则:只要发现问题，无论大小，都要记录在相关文件或表格中，不管开发商陪同的收房人员怎么说辞；如果楼栋根本没有准备验收登记表，那就要自己带纸笔，一个一个记录。

2.物业公司的行为不能代表开发商(除非有明确的书面授权)，所以不要在房屋质量问题上和物业公司签文件。

3.房屋验收时发现问题，开发商必须盖章确认，同意处理方案。

4.如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，就必须取证证明不是买受人没有按时收房，而是开发商要交付的房屋不符合合同约定或者法定条件。

需要注意的事项

以下几个问题是购房者在买房、收房过程中经常遇到的，尤其是这类咨询问题。列出注意要点，提醒消费者注意，以便维护自身权益。

一、与购房相关的税费

(1)销售商品房应缴纳以下税费:

1，契税

2.房屋买卖交易手续费

3.销售合同印花税

4.公共维修基金

5、房屋权属登记费

6、房屋所有权印花税

7.权证费用

(二)税费问题

特别说明:根据法律和大部分购房合同的规定，缴纳公共维修基金、契税等费用不能作为开发商交付房屋的前提条件。

1.契税

契税是业主取得产权证时向国家缴纳的税。

缴纳时间:契税只能在过户时缴纳。

特别说明:除税务机关外，任何单位都无权征收。

实施:业主入住时不需要向开发商缴纳契税，可以直接去税务局办理，房子才能办理房产证。

2.公共维修基金

这个基金不同于物业管理费。仅用于保修期满后住宅部位和设施的大修、更新和改造。

税率:房屋交易价格的2%。

特别说明:任何开发商或物业公司都无权收取或收取大修基金。这笔资金应该交给社区办公室。如果你把大修基金给了开发商，你很可能拿不回来。

3、面积测绘费

收取面积测绘费的原则是“谁委托，谁付费”，购房合同已约定开发商向购房者提供面积测绘资料的义务，因此费用应由开发商支付。

4.物业费

一年物业管理费、物业管理费、水电押金

特别说明:普通小区交物业费不满一年并不违法。

物业管理服务收费应当明码标价，并在经营场所或者收费场所公布收费项目和标准以及收费方式。

5.物业代理费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取费用。

第二，面积问题

面积问题是消费者最关心的内容之一。购房者在买房时，尤其是拍卖行，一定要考虑到合同约定面积与实际面积可能存在的误差，在签订合同时以附加条款做好防范。

(1)存在的问题:

1.商品房合同面积与实测面积存在误差，一直是焦点问题。

消费者往往因为面积纠纷而处于被动地位。建议购房者在购房合同中对相关可能出现的问题进行详细约定，以维护自身权益。

2.开发商有时可以利用公摊和面积测量侵占购房者的合法利益，不容易被发现。

准确测量房屋面积是专业人士的工作，普通购房者是不可能完成的。其次，面积测量的人工操作特点和常态误差难以避免，容易让一些开发商人为制造偏差，占据购房者一两米的面积。而且由于消费者知识不足，购房过程中信息不对称，很容易被开发商偷换柱，将非公摊面积加入公摊。

(2)面积误差怎么解决？

面积误差:根据相关规定，因买卖双方设计变更导致房屋实测套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价款结算房款；(2)面积误差比绝对值超过3%的，购房人可以要求退房。买受人退房之日起30日内，开发商应退还已付房价款，并支付已付房价款利息。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还给买受人，面积误差绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。

特别说明:

1.如果你想测量你所购买的商品房的真实面积，首先，买家索要该楼的竣工图，请专家根据图纸计算。

2.签订合同时应详细约定条款，约定实际面积与产权登记面积有误差时的处理方法。合同约定未约定处理方式的，面积误差比绝对值超过3%时，购房人有权退房。

(3)关于分摊面积

公共建筑面积分摊原则:

1.商品房的公共建筑面积由建筑物分摊。分摊的公共建筑面积为本楼内的公共建筑面积，与本楼不相连的公共建筑面积不得分摊到本楼内。

2.服务于整栋商品房的公共建筑面积由该楼内每套商品房分摊；服务当地范围的公共建筑面积由受益商品房分摊。公共建筑面积多次分摊的，分摊系数另行计算。每套商品房分摊的公共建筑面积为分摊的公共建筑面积之和。

3.分摊公共建筑面积后，每套商品房分摊建筑面积的具体部位不再分割，但任何人不得占用或改变原设计的使用功能。

共用公共建筑面积由以下两部分组成:

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅及过道、地下室、值班警卫室等功能上为整栋建筑服务的公共及管理用房的建筑面积；

2.套房(单元)与公共建筑空间和外墙(含山墙)之间的隔墙水平投影面积的一半。地下室、车库等。，已作为独立使用空间出售或出租的，不应计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室不计入公共建筑面积。

不应进入的公共建筑空间:

1、仓库、机动车车库、非机动车车库、车道、供暖锅炉等。，分别作为人防工程的地下室和具有单独功能的独立使用空间。

2.出售单位自营自住的房屋。

3.警卫室和管理(包括物业管理)室服务于多个房屋。

4.对于半地下室，无论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别说明:

1.签订合同时，要明确约定具体分担的项目。

2.商品房预售前，售房单位应当向商品房预售管理部门提交商品房预售面积测量报告。预售商品房设计变更涉及预售房屋面积的，应当重新提交面积测算报告。

销售单位销售(预售)商品房时，应当在销售(预售)合同(含补充协议)中约定该商品房的销售面积、分摊的公共建筑面积和公共建筑部位。

3.其他购房人受益的其他非经营性房屋需要分摊的，应当在买卖(预售)合同中载明房屋名称和分摊的总建筑面积。

第三，审查销售广告

有一个问题

“我们小区的绿化率已经达到了...，而且我们小区配有小学、幼儿园和俱乐部……”

购房者往往被上面漂亮的说辞所迷惑，但真正收房时，却发现与现实相差甚远。现实中，虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商的惯用伎俩。另外，装修标准也不符合合同或者开发商的承诺。收楼的一个重点就是问开发商如何兑现承诺。

(2)解决方案

1.注意平时的取证。

比如买房的时候，楼书和广告一定要保存好。有条件买房的时候，拍一张售楼处的沙盘照片。收房的时候要对照小区的规划来看环境。根据相关司法解释，此类广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。

2.永远维护你的权利。

一旦出现小区规划被更改的迹象，购房者一定要尽快与相关部门和开发商协商，避免形成事实，出现“胜诉不执行”的情况。

四。法定退房条件:

在房屋验收过程中，如果业主发现购买的商品房存在质量问题，是否可以全部退房？退房的法定条件包括:

1.购房合同无效:

实践中，导致购房合同无效的常见情形有:①开发商无权处分房产；(2)开发商存在欺诈行为。

2.由于嵌套错误而检出:

按套房(单元)计价的预售房屋与设计图纸不符，或者相关尺寸超出约定误差范围，且合同中未约定处理方式的，购房人可以退房。

3.面积误差导致退房:

房屋实际交付面积与原合同面积误差比绝对值超过3%(不含3%)。

4.规划设计变更导致退房:

开发商未经有关部门批准，改变合同约定的房屋结构和配套环境；开发商未经买方同意擅自改变房屋结构。

5.质量不合格导致退房:

经委托的工程质量检测机构按照有关规定检测，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权退房。

特别说明:

1.因为房屋整体建筑未完工，根本无法验收，所以在未取得“三书一证一表”的情况下，买受人不得验收房屋。

2.上述法定退房条件发生时，购房人在发生上述情形之一时选择退房，相关违约责任由开发商承担。开发商不同意退房的，购房人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

3.如果不符合上述条件，但房屋确实存在质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此开发商将赔偿损失。

动词 （verb的缩写）特别建议:

可以考虑集体止赎。在买房的过程中，往往会涉及到很多专业性的问题，仅靠消费者个人的力量有时很难解决问题。在这里，特别推荐你考虑集体止赎，结合专家的力量，解决所有遇到的问题！

如果拒绝收房，开发商会把责任归咎于业主，但我认为不合理，可以协商。协商不支付延长期的失业费用或支付一半。当然，开发商不会因为耽误了这段时间而给你违约金。最好多找几个业主和开发商协商。