大健康面纱下的园区产业选择
由于本次论坛涉及大健康产业和城市发展，受邀嘉宾包括国家发改委城市和小城镇改革发展中心领导，以及参与大健康产业及相关项目开发的中粮地产、复星集团、碧桂园、金地等四家传统房企，以及生态办公服务运营商纳什空间、物业咨询机构戴德梁行。中国作为工业园区专业投行，也受邀在本次论坛上发言。
对于大健康产业以及类似的概念和产业选择，中国一直有自己的认识和理解，但由于种种原因，本次论坛没有进行讨论，所以本文将做一个简单的介绍，以便与园区领域的同仁分享。
“大健康”和“大健康产业”这两个词是近年来非常流行的。据一些健康产业研究机构称，其覆盖面和规模是不可想象的。除了传统医药医药、生物工程等万亿产业，还包括保健食品、健康日用品、健康咨询、老年保健、运动健康、家庭康复，以及房地产、旅游、农业、服装、休闲等与人们日常生活息息相关的产业。
但不知道大家有没有注意到，无论是2010国务院发布的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，还是2017国家发改委最近发布的《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》，都没有大健康产业这个词。
我们也很难准确追溯大健康产业概念的起源。但我们注意到，2011，云南白药为了进军牙膏行业，率先提出了“新白药，大健康”的战略。另一个案例是广药集团2012成功收回王老吉品牌后，随即成立广州王老吉大健康产业有限公司，致力于运营红色健康产业。
过去，这两家药企在生产经营医药产品时，从未提及大健康的概念。当其中一家进入日化行业的牙膏系列，另一家公司毫不犹豫地收回已经授权销售的饮料品牌，他们都纷纷提出大健康的概念。为什么？
很明显，这都是为了营销，为了扩大市场，赢得消费者的关注，开展经营的手段。药企进入其他产业领域，都可以打上健康概念的标签，无疑具有先天优势，是降维的一击。但如果只是解读为保健品，还是很难激起市场的骂声。毕竟那个时候健康的概念已经穿破了，那些基本被市场遗忘的产品，比如太阳神、朱三口服液、红心K、哈慈、Only One、蚂蚁力神，其实都让当时的消费者感受过。于是“大健康”的概念应运而生，也成为药企制造其他沈雁产品代替药品的“遮羞布”。毕竟医药行业虽然看似市场需求很大，但实际上是一个很小的工业范畴，尤其是在严格的健康控制领域。为了获得巨大的市场，需要投入巨大的研发成本和不可预知的开发周期。所以，药厂一旦跳出药学的束缚，用大健康的理念来解读发展战略，其所覆盖的行业选择就变得非常灵活。如果能在任何一个产业节点突破传统市场，用大健康理念包装的产品取代旧的行业龙头，就相当于为自己开辟了一个全新的市场。
如果说大健康可以是一个产业，那么所有描述身心状态的形容词加一个“大”字都可以是一个产业，比“大安全产业、大幸福产业、大甜蜜产业、大幸福产业、大自由产业”等等都好。相信稍加解读和运用，这些话在营销中也会有一定的作用，但毕竟我们不是从事营销的，而是作为一家工业园区领域的专业服务机构。
正如大健康作为一个营销概念，在大多数与居民日常生活相关的行业都有其营销功能，相比工业园区，它也发挥着营销作用。
比如开发商去拿地，本质上是政府供地等稀缺资源的购买营销，所以需要大健康等各种营销概念来包装；比如政府投资或开发商租售园区物业，也是一种针对入驻企业所有权或使用权转移的营销，同样需要各种营销理念来包装；最后，产业园本身的运营，其持续的租售工作以及所提供的增值服务，也需要针对其所面对的子产业领域进行营销，因此也需要营销理念来包装。
在上述营销过程中，如果能戴上大健康产业的帽子，就会有很多故事可以讲，有无限的市场空间可以想象，方便我们的营销工作。但可以预见的是，在园区的建设和运营中，大健康产业的概念会被炒作，其落地的实际情况必然会与描绘的画面有很大差异，而产业园归根结底还是要持续运营，这与那些通过炒作和营销来销售的住宅地产不同。
所以，无论是政府的产业政策制定，还是产业园区的开发运营，还是我们企业的定位，都需要能够识别营销理念和产业本质的区别，否则就可能像“地狱里发现石油”的故事一样，在各种营销理念中迷失方向。
产业这个概念有明确的定义，不能随意使用。在工业经济学的应用经济学学科中，工业的定义如下:
注:以上两点很好理解。第三点是指整个商品的流通过程，包括R&D设计、原材料供应、能源和基础设施、加工制造、市场流通和售后服务。
显然，所谓的大健康产业本身并不属于上述任何一个部门。作为饮料的凉茶和作为日化产品的牙膏根本不是一类商品，保健食品、医疗器械、养老地产之间也没有类似的技术和工艺。即使是看似关系密切的医疗机构和生物医药企业，实际上也只是业务上的重叠，运营是完全不同的领域和逻辑。
那我们如何判断营销的概念或者产业的本质呢？仅仅通过以上产业经济学对产业的定义，我们还是很容易被身边纷繁复杂的营销概念所迷惑。在这里，我们将介绍另一种工具和理论，以便我们可以快速识别它。
所有的营销理念，无非是激起顾客的欲望或者逃避或者两者兼而有之。变得健康并适当地避免痛苦说明了这一理论。总之，欲望和逃避都是需求的体现，有需求就有市场，但需求和市场都不是行业，能满足需求和市场的才是行业。
通过这个识别工具，我们可以很容易地识别营销理念和产业本质。当我们听到一个词或者一个概念的时候，可以放到上图中进行对比。这个词是描述需求还是指向支持产品服务的特定产品、服务或基础设施？
比如养老是需求，所以不是产业，但养老地产是产业，因为地产是养老产品和服务的空间基础设施。还有一些常规的概念，实际上误导了我们的决策，比如“文化产业”。什么是文化？广义而言，文化是人类物质文明和精神文明的总和，涵盖一切经济、政治和精神活动；从狭义上讲，文化是人类生存的社会需求。文化来源于社会，社会来源于分工、合作、协调。对于独立的个体来说，文化其实是一种需求，满足这种需求的是产业。具体有哪些？比如文艺创作、音乐创作、摄影、舞蹈、工业设计、建筑设计，可以说是满足了文化需求，但作为产业园区的开发建设单位或运营方，需要关注我们引进和服务的具体是哪些行业。而不是模糊地把文化产业作为一个统称，将很难指导我们的具体工作。比如音乐创作所需要的空间形式、硬件设施、软件服务、发行渠道、版权保护等，与工业设计或文学创作完全不同。假设我们要建设一个音乐小镇或者音乐产业基地，那么我们就知道我们要面对的产业方向，以及我们需要提供的空间特色和服务内容。一旦我们笼统地面对文化产业或者所谓的文化创意产业，就很容易把音乐小镇或者音乐产业基地变成销售音乐产品和服务的商业区。
以上都是基于产业园区的开发建设运营场景，解释营销理念与产业本质的区别。之所以要刻意去了解和识别，是为了更好地开发、建设和运营工业园区，而不是玩文字游戏。
当然，所有园区和空间所承载的产业都不是一成不变的，甚至是多个产业融合在一起，不断进化的。但作为产业园区的运营者，无论是建设前期还是管理后期，都要时刻明确自己瞄准的核心产业是什么。哪个行业是我们需要重点关注的生态？不要让一堆营销概念冲昏了头脑，让为行业服务的园区最终沦为圈地或者营销噱头，最后靠卖房获得收入。
工业园区之所以存在，是因为它能满足特定产业细分领域的需求，降低其成本，提高其效率。所以，当我们面对一些带有产业后缀的词汇时，要有清醒的认识，把营销概念归于营销工作，把产业概念归于落地服务。
那么园区如何选择产业，并为这类产业创造价值呢？
首先要明白行业生存发展最重要的两个因素，一个是成本，一个是效率。只有低成本高效率才能赢得市场。所有的成本和效率取决于两个因素，一个是分工，一个是技术。在同等技术条件下，专业化分工是降低成本、提高效率的本质。
亚当·斯密把劳动分工分为三种类型:
第二种和第三种分工形式是致力于工业园区的建设和建设。因此，在进行产业选择或定位时，一个园区首先考虑的是入驻企业在其产业分工中的节点，需要哪些其他产业和社会分工，其次是这些企业之间的专业化分工能否相互促进。
我们用一个传说来理解园区的产业选择。从上图可以看出，园区在进行产业选择时，有两个参考象限。第一是园区基金会，第二是企业协作。园区的基础是指园区本身和社会基础设施服务的总和，如园区物业的空间形态，水、电、交通运输工具等能源，与原材料和市场的距离，产业政策等构建园区基本功能的相关因素。企业协同是指某一行业上下游企业之间的协同效应。
比如平台型的电商行业，需要其他外部企业的配合就非常高。从设计、生产、销售、物流、售后，可以说平台型电商行业实际上是在整合其他几家企业来实现自己的核心竞争力，所以平台型电商行业的企业协同运营能力很高，但电商本身对园区的基础要求不高，只需要办公场地、网络带宽和相应的交通设施，在能源、原材料供应、物流等方面不需要园区本身。
但需要注意的是，类似的平台型电商行业，往往拥有互联网技术之外的其他行业的核心竞争力，比如更低成本的供货渠道，更便捷的物流，或者以* * *享受经济的名义进行配送、出租、销售的渠道。总之，企业协同度高的产业影响力大，园区可以通过引进这类产业带动其他产业的发展。但这类产业对园区基础要求低，吸附力不足，容易转移到其他成本更低的园区。
再比如中小型制造业，对园区的基础要求更高。除了低成本的物业空间，对厂房的荷载、运输能力、能源、垃圾处理都有一定的要求。这类企业对园区的吸附性很强，可以说是园区租赁的一个可靠的现金流产业，但这类产业的企业间协同性不高。他们只与少数外部企业合作，不需要大规模整合外部企业。
通过这个图例，园区可以更加理性的选择行业，同时也可以更加方便的了解行业与园区的关系，以及行业内供应链节点之间的关系。这个传说也可以应用在政府确定产业政策和招商引资的过程中，只要把园区的基础换成城市的基础。
以上是通过大健康产业峰会对园区产业选择的一些粗浅思考。园区和行业的实际选择和匹配，还有很多因素需要考虑。总的来说，公园经营者需要澄清观念，创新方法，找到更符合市场规律的解决方案。