【REITs Intelligence】单纯做租船人和租船人的日子来了！
脚踩人字拖，手拿一盘钥匙收房租，更是遥不可及。
最近随着政策的出台和机构的申报，单纯收房租的日子就要到了！
目前市场上的REITs产品可以细分为产业园区(产权)、仓储物流(产权)、高速公路(特许经营权)、生态环保(特许经营权)四大类。
但是这些底层资产不涉及“房屋”，所以国内的REITs一开始就出来了，和大家想象的房地产投资信托基金还是有一定差距的。
这种格局很快就会改变，第五类REITs产品——租房类REITs即将与大家见面。
在推出保障性租赁房之前，首先要了解“新市民”这个概念。
“新市民”一般包括农民工和大学毕业生。他们为城市注入了新鲜的活力，但城市并没有给他们相应的归属感。
租房难是他们面临的首要问题。因此，租赁房屋已经准备就绪:
出租房屋的产权所有者为政府，出租对象为新就业大学生、青年、城镇基本公共服务人员等无房新市民。
保障性租赁房有两个特点:便宜，出租率高。
例如，厦门市住房局要求，保障性租赁房租金价格不得高于同地段同品质租赁房租金的95%。
便宜的租金也导致了更高的入住率。CICC厦门房地产投资信托基金的两个租赁住房项目的入住率已超过99%。
相对于同样是产权REITs的产业园、仓储物流，租房REITs的优势非常突出:现金流的稳定性极高。
除了稳定性，REITs还有一个特点，就是成长性。
从20265438年6月到2022年3月，厦门金钟的两个租赁住房项目都实现了超过4%的增长率。
目前有两个REITs，一个在厦门，一个在深圳，属于沿海经济发达地区，租金上涨还在持续。
更重要的是，用于出租房屋的REITs属于产权类REITs，产品清算时可以享受该房产的处置收益，这也是一笔富有想象力的期末现金流。
风险和挑战
虽然租赁REITs看起来很美，但是在产品层面还是存在一些问题:
发起保障性租赁房REITs，需要事先取得保障性租赁房的认定，但目前大部分城市还缺乏具体的实施细则。
保障性租赁房REITs在土地性质界定、产品结构、交易成本、税收支持体系等方面还存在一些现实问题，需要进一步研究。
因此，保障房REITs产品的发行和扩容可能不会像预期的那么快。
而且对于投资者来说，越好的东西越难买，市场早就盯上REITs了。这样一来，产品的定价可能会更高，甚至可能会有溢价。
首批REITs是否具有投资价值还需要等待配售价格的公布，届时我会为您做详细解读。
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