2022年贵阳的未来方舟会住多少人？
“超级市场多”是记者在调查过程中对贵阳楼市最深的印象。在这些超级市场里，可以说贵阳人都知道“花果园”和“未来方舟”。
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记者了解到，贵阳目前有13个面积超过10万平方米的超级市场在售，仅花果园项目就有18.3万平方米的体量，被称为大市场。以花果园规划常住人口35万为例。这个规模足以相当于贵阳修文县的总人口。
全国购房交易集团
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此外，中天未来方舟规划建筑面积高达720万平方米。这两个项目的供应量占据了贵阳房地产整体供应量的主要位置。根据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据，仅2012上半年，花果园项目供应量就达到452.2万平方米，占贵阳楼市总供应量的75.4%。
需要多大的市场容量才能承接“超级市场”的井喷发展？这种情况会导致贵阳楼市严重过剩吗？
近日，有专家和媒体对贵阳房产库存和贵阳常住人口进行了统计，得出贵阳楼市严重过剩，或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。真的是这样吗？
“我们贵阳被鄂尔多斯拿下了。”这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理汪承平在10月13日会见记者时开门见山的话。从供求关系来看，目前贵阳楼市不存在泡沫。汪承平在房地产行业从业多年，曾在成都、广州等地从事房地产相关工作。
果园来了
花果园654.38+08.3万平米体量，200万平米商业，200万平米写字楼，35万常住人口，654.38+0.7万人口流动，堪称贵阳楼市标杆。
10 13周六，贵阳下着蒙蒙细雨，国商报记者赶到花果园实地调查。
在花果园立交与通往花果园项目的单向丁字路口，远远望去，数百栋高层住宅和商业综合体正在紧张施工。地势低洼处六层楼高的贵阳医学院附属南华医院，原本是彭家湾棚户区居民眼中的地标性建筑，现在看起来却很不起眼。
沿着道路的斜坡，“我们只享受市中心的生活——大贵阳战略下的中心”等标语格外醒目。
“这不是在建楼盘，而是在建城市。”一位外地购房者感叹道。
花果园项目的一位置业顾问向《国家商报》记者透露，项目共有226栋，目前在建的有100多栋，年底可交付20多栋。
花果园项目营销总监张宁告诉《民族商报》记者，“住宅项目2014年完成，整个花果园项目2015年完成。”
“我们一天卖出了65，438+0，000多套房子。”上述花果园置业顾问表示，该项目自2010开盘以来，已连续22周在贵阳楼市销售。
花果园项目开发商程红利集团成立于1998。到目前为止，贵阳只开发了包括花果园在内的两个项目。虽然在房地产行业，李鸿市是默默无闻的，但在贵阳，它却因为贵州山水城市的发展而出名。
“2010，程红利集团启动彭家湾果园改造工程，总投资300亿，总建筑面积560万平方米。2011，程红利集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为占地6000多亩的城市中央生态区，总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。”官方网站，程红利，解释了花果园项目。
公开资料显示，五里冲区于今年年初正式启动，投资600亿元。就这样，程红利在花果园上投资了900亿元。
“要开发如此大规模的地产，开发商必须面对很大的风险。然求富贵险中求。”贵阳当地一位房地产行业资深人士说。
继2009年程红利收购彭家湾棚户区大片地块，贵州“城中村”改造项目如火如荼后，4月，再次收购五里冲片区2011、11地块，实现与彭家湾片区的联合开发。但五里冲地区总面积是彭家湾地区的2.3倍。
除了程红利敢于大量拿地，贵州本土上市房企中天城投(000540，SZ)拿地也毫不示弱，甚至有业内人士一度称其为“地皇”。
中天城投2008年进入土地一级市场，到2010，已经拿下7000亩综合用地，但成本只有3.5亿元。中天城投直接或间接土地储备一举突破万亩，成为当时西部地区的房地产上市公司。
到2065438+2002年8月，中天城投再次拿地巨量。据悉，今年8月24日，中天城投拿下8宗地块，总建筑面积331.96万平方米。规划项目为“假日方舟”，这也将是中天城投2065，438+03年的新重点项目。
据业内权威人士介绍，中天城投的超规模拿地得益于其独特的拿地模式，即通过将其他公司的非国有建设用地置换为国有建设用地，实现低价大规模拿地。
此外，在政府主导新城规划建设的指导思想下，其他品牌房企也出现了大面积拿地。据记者了解，丽海中央广场项目占地1.509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，卓越城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，西南国际商贸城甚至占地1.4580亩。这些大型房地产项目将在未来开工建设。
“西南国际商贸城建设时，贵州省一位高层领导亲自出席，聚拢人气。”广州某房地产中介公司贵阳分公司项目助理刘永坤表示，其实在这些大项目背后，经常可以看到地方政府的影子，地方政府也想尽快把贵阳建成现代化的区域性中心城市。
大批外国客人
在花果园项目的一条花果园大道上，记者看到，路边刚好停着5辆带有“遵义旅游大巴”标志的大巴，下车的乘客黑压压一片。
后来，穿着程红利公司服装的置业顾问带着一个长约100米的队伍走在花果园的路上。一位王兴中巴车司机告诉《民族商报》记者，这些乘客都是外地来看花果园楼盘的，周末一天要跑三趟，平时至少1次。
源源不断的外地游客，自然少不了相应的高点子返利诱惑和大规模的营销团队。记者从丽城地产的一份营销方案上看到，开发商负责为外地接来的客户提供中午免费午餐。如果贵州更偏远地区的客户当天无法返回，开发商提供晚上免费的酒店住宿。这份营销方案还显示，在县市外联点注册成交的客户，比在营业部成交总价减少3000~5000元。
令人惊讶的是，营销方案还透露，花果园项目共有* * * 2000名置业顾问，其中仅售楼处就有600人常驻，另外1.400人分布在贵阳及贵州其他县市。“以高方式刺激置业顾问，增加千分之三的销售额(即卖出一套100平米，价值30万左右的房子)是可以实现的。
“我已经仔细考察了花果园的房地产。每周都有5到8辆公交车停在那里。像黔南州、凯里这样的市州客户很多。”贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登告诉记者。
在花果园销售部，记者随机采访了一位来自贵州省黔南州的买家迟。他拿着一份外地客户的意向书，笑着告诉记者，这次是专门为在广东省佛山市上班的儿子买的房。“花果园的价格每平方米不到4000元，和他老家差不多，但是贵阳是贵州省的省会城市。等儿子在贵阳定居了，就不用再去广东打工了，可以就近做点生意。”
正在忙着手头生意的花果园销售总监张宁，面对记者的来访，停止了工作。他还向本报记者透露，贵州省8个市州50%~60%的困难户选择购买花果园项目。
重庆大学房地产MBA项目贵阳教学中心副主任吴静在接受国家商报记者采访时也提到，“重庆大学的一位老师告诉我，你们贵阳花果园项目是怎么到重庆的？”
贵阳正和地产8月份的研究报告显示，花果园和未来方舟成交6689套，成交面积61.34万平方米，分别占市场总成交量的52.06%和64%。
10 6月16日下午，国商报记者赶到未来方舟进行实地探访。在北京东路中天未来方舟项目售楼部，外地购房者也是络绎不绝。在售楼部门口，记者看到道路两旁已经停满了各种车辆。除了贵州车牌的车，还有河北、浙江、广东三省的大巴，还有中天城投公司，专门配备看房的。
走进偌大的售楼部，记者以购房者的名义向置业顾问曹女士索要一套89平方米的公寓。但曹女士说，目前这个小户型已经卖完了，只有130平米的大户型。如果你还想买那个小公寓，你得等下个月新一批楼盘推出。
重庆中原地产桂阳分公司的研究报告显示，自12年8月以来，中天未来方舟* *推出了F1组团、H4组团、G1组团、H4组团，共计1346套房源，1000元已付至1。
方舟未来的商业地产项目也吸引了大量投资者的关注。售楼部的沙盘旁，一群人正在围着一个规划高度超过500米的复杂项目的沙盘评论。其中一位和丈夫一起坐车来看铺面的吴女士焦急地告诉记者，现在铺面不好买，刚刚还没摇到号。记者从一块展板上看到，当前批次的店铺几乎都用红色标出，这意味着几乎售罄。
“上周(8月10至6月14)商品房成交量回升至节前水平，成交2190套，环比上涨126%，成交面积19713平方米，环比上涨89%。广州中地银行贵阳分行的周报这样表述。
从全国商报记者连续几天前往贵阳各区域的情况来看，无论是万平米售楼部的花果园、未来方舟，还是美丽林城时代、新王宓公寓、恒大城等普通项目的售楼部，都可以看到双节后人气上升的趋势。花果园和未来方舟市场部给出的数据显示，上周花果园成交989套(65438+8月00 ~ 65438+10月14)，未来方舟成交242套。
沿着南明河一路走来，河左岸的在建项目如火如荼。几十台挖掘机在光秃秃的石山上轰鸣，远处密密麻麻的地方布满了漂亮的半山别墅和住宅。在河的右岸还能看到拆迁留下的印记。南明河从未来方舟项目中间穿过。一座八孔老拱桥横跨江面，是两岸居民过去穿行的重要通道。但与目前迅速崛起的大型现代化建筑相比，似乎极不相称。
不只是花果园和未来方舟竭尽全力吸引外宾。“下一步我们还将去广州和其他珠三角地区推广住房。”汪承平转向坐在副驾驶位置的记者。
为什么要去岭南卖房？汪承平解释说，随着贵阳到广州、重庆的高速铁路、高速公路等项目的开通，未来贵阳的房子将不仅限于贵州的人口。贵阳工业园区和旅游产业发展起来后，特别是“凉爽的贵阳”拥有其他城市无可比拟的气候资源，未来几年到贵阳度假、避暑的游客数量将成倍增长，这必将推动一大批贵阳房地产项目的建设。
胡晓登对这一现象给出了解释:在珠三角、长三角等地区，卫星城比比皆是，本身就大大稀释了周边地区的住房需求。贵阳作为贵州省的单核心城市，城市化率很低，呈现出明显的“岛城”现象。所有优质的教育、医疗、交通、生活资源都严重向贵阳倾斜，造成省内城市发展严重不平衡，使得中心城市向周边市州倾斜。