如何销售豪宅

买豪宅的人不缺钱也不缺房。那么如何沟通呢？哪些话题能引起客户的兴趣？和有钱人谈文化！钱不一定好。男人可以谈论金融投资、高尔夫、汽车、旅行、葡萄酒甚至美女！女人可以谈论美丽，奢侈珠宝，亲子购物，宠物，甚至男人！要求置业顾问有见识，有经验，有见识，有品位！

豪宅营销心得二:和文化人谈钱

奢侈品营销经常涉及许多跨国活动，比如在郎咸平的讲座。其他还有品酒、书画鉴赏、养生美容等。，而且需要邀请专家和名人来演讲。请这些“文化人”的目的是和客户“谈文化、谈生活”，需要和他们认真谈钱，才能降低成本。实现四两拔千斤的目标。跨界营销是豪宅营销的关键。

豪宅营销经验之三:和富人聊什么？

豪宅营销，别没完没了的说房子，有钱人不缺房子，更别说好房子看得见，也没用，没必要白费口舌。作者总结，中国富人只关心三个话题(当然大家都关心):1。如何保持财富持续增长？2.如何让自己和家人保持健康？3.如何教育下一代？——营销要对症下药，随心所欲。

豪宅营销经验之四:置业顾问的状态最关键

豪宅通过广告和跨界活动来宣传人，但这不是关键。最重要的是置业顾问的能力和地位！尤其是在反市场营销中，对高房价的信心和说辞！笔者曾经把某豪宅的所有置业顾问告上法庭，发现置业顾问自己对价格都没有信心，那还谈什么教育客户？！想进门没用，用花里胡哨的步法也没用！

豪宅营销经验之五:渠道管理一定要精细

逆市卖豪宅，盲目做活动广告，无异于用大炮打蚊子。必须加强对媒体的精细化管理。一定要想清楚:真正的客户在哪里？如何准确有效地传递信息？如何邀请他们到现场？客户成交的最大障碍是什么？价格？产品？如何制定有针对性的说辞？如何加强客户的购买信心？如何促进交流？

奢侈品营销经验六:口碑好才是真的好。

越是高端豪宅，客户口碑越关键。特别是进入续租期的豪宅，99%都可能是老客户介绍的。口碑真好！因此，有必要:

1.做出好的产品。

2.做好现场展示和服务。

3.广告应该树立良好的形象。

花钱保护老客户，不如花钱打广告。用关心、耐心、真诚和毅力感动客户！

豪宅营销经验之七:富人的分类

有钱人有三种:1。有钱。你见过有金戒指和金链子的人吗？就是这样。大多数穷人都是暴发户。2.价格昂贵。跟风追名牌却不懂。他们故作优雅有品位，但言行不足，虚荣心强但肤浅。3.优雅。低调，矜持又有气质，优雅，有礼貌又有见识，知道名牌不张扬，真有钱。

豪宅营销经验之八:面子很重要。

为什么本田奔驰入华后logo大了很多？那是为了迎合中国人的面子问题！好面子是刚富起来的中国人最大的心理特征。“若不带着财富回到故乡，就像走在黑夜里。”所以豪宅要给客户足够的面子:1。房地产的形象要好，知名度要高。2.上门服务要区分。3.赞美顾客的眼光和品味。4.告诉他谁是邻居！

豪宅营销经验之九:营销的三个高度

1.全城都知道了！

2.大多数人都向往！

3.少数人拥有它！

一是要知名度高，引起关注和讨论。

第二:口碑好，产品和服务有吸引力，有点钱的人有一种想要拥有的冲动。

第三:圈地卖，豪宅永远是少数有钱人的。越是买不起的人，越是买得起面子！卖的纯粹！

豪宅开发经验10:把钱花在客户看得见的地方。

豪宅就像美女，就算天生丽质，也要后天打扮。因此，必须把握发展战略。1.意思是:把钱花在顾客看得见的地方。2.目的:让顾客回家后感觉更轻松。3.方法:模拟客户回家路线，重点做建筑墙面、大门入口景观、园林、建筑立面、大堂大厅、样板房。龙湖万科是这方面的高手。

豪宅营销经验11:与媒体深度互动

和媒体合作绝不是你有布局我就打广告。不同的媒体有不同的作用，了解了才能深度合作。比如户外的报纸、电视，适合单向的信息发布，但是可以和活动形成互动。网络是一个开放的平台，交互性很强。可以结合活动，软文，硬新闻，深度互动。媒体互动适合新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。

豪宅营销经验12:信心比黄金更重要。

相信你的产品是房地产顾问的必要条件:这种信心会传递给你的客户。如果你对你的产品没有信心，你的客户自然也会对它没有信心。与其说客户被你的高水平逻辑所说服，不如说是被你的高度自信所说服。豪宅逆市营销更是如此。

豪宅营销经验13:学会找标杆。

有人问房地产开发营销有什么秘诀？我回答了一个字:“抄”。世界上的东西都是抄袭的，而且比别人差，这叫抄袭。抄的比别人好就叫超越...多少人创造了这么多经验，多少成功和失败的项目激励了我们，我们要学会寻找标杆。前车之鉴，学学Xi之道，成功的概率会更高！

豪宅开发经验14:尾灯定理

策略中有一个著名的“尾灯定理”——“雾天开车，跟着前车的尾灯走会更安全”——在看不清方向的时候，找一个学习标杆，避免盲目超车是最重要的。同样，豪宅的开发也不应该盲目创新。很多新技术、新工艺是好的，但可能不成熟。在对标项目的基础上，改进创新会更稳妥。

豪宅开发经验15:资源为王，服务有保障。

1.豪宅必须有外部资源支撑，高尔夫在山河湖的历史文化遗址公园...没有资源就要创造资源，比如北京星河湾。

2.豪宅一定要有优秀的产品。以人为本的设计，既彰显了产品尺度的大气，又将细节考虑的很周到。

3.好的产品要配以尊贵的服务，让物质丰富的顾客获得巨大的精神满足。

豪宅营销经验16:寻找意见领袖

意见领袖是有话语权和影响力的人。豪宅不做广告，首先要得到业内人士、媒体圈人士等的认可。其次是第一个羊客户的认可。参加星河湾推介会，郭广昌、江南春以及众多各界知名业主为自己代言。奢侈品客户特别注重面子:谁是邻居？绝对是值得炫耀的东西。

豪宅营销经验17:活动要升温。

活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种方式:1。把活动做小，宣传做大！如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等。，后期主要靠媒体炒作。2.把活动搞大，宣传搞大！如产品推介会、客户答谢会、开业活动等。，不仅是事件的规模，还有媒体的后期炒作！强调活动，也强调宣传和炒作。

豪宅营销经验18:好名字很重要。

命理云:一命二运三风水四德五名六学。好名声有助于你的后天运势。同样，给豪宅取个好名字也是极其重要的。比如新城第一个专属项目命名为“都城”，既寓意市场地位，又谐音“首富”。“献给荣耀这座城市的人”的口号，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字是不可或缺的！

豪宅营销经验19:管理顾客期望

很多假豪宅“天下无敌，却无能为力”！是的，豪宅需要树立高端形象，但靠广告忽悠，不用心做产品，基本不可能！所以一定要做好客户前期管理，允许适度夸大，但不能把客户当傻子！希望越大，失望越大。口碑可以让你出名，口水却可以淹死你！

豪宅营销经验20:让顾客自我教育

奢侈品顾客喜欢挑剔，以显示他们的知识和品味。我们要善于用这种心态去教育客户自己。举例:一家豪宅在储备客户的时候，派了一个业务员去拜访目标客户。他没有谈销售，只是让他们提建议，挑项目产品的毛病(比如规划户型景观智能精装的标准等。)，所有顾客都愿意参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引起了购买的兴趣。